楼市减税进入史上最低阶段，是“真金白银”的大礼包

       国家最新税费政策调整对购房者和房企来说，是“真金白银”的大礼包。

　　11月13日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，明确多项支持房地产市场发展的税收优惠政策。

　　在契税方面，将现行享受1%低税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米，并明确北京、上海、广州、深圳4个城市可以与其他地区统一适用家庭第二套住房契税优惠政策。调整后，在全国范围内，对个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面积不超过140平方米的，统一按1%的税率缴纳契税。

　　在土地增值税方面，将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点。根据税务总局于2010年发文明确的各地区预征率下限，其中：东部地区为2%，中部和东北地区为1.5%，西部地区为1%。此次调整后，东部地区为1.5％，中部和东北地区为1％，西部地区为0.5％。

　　从当前情况来看，房地产市场的交易税负已经走到了历史上最低的阶段，尤其是一线城市改善性需求的交易税负担大幅下降。中信证券认为，这充分体现了政策解放思想，力促止跌回稳的积极态度。在对房地产市场的预期再次产生分歧的关键时刻，新的政策能够避免市场再次转冷。另一方面，这也是十多年来第一次出台专门针对开发企业的税收减免政策，不仅匹配开发活动毛利率下降的事实，有利于开发商专门聚焦高质量营建，也有利于低毛利的开发企业盈利弹性恢复。

　　在本轮改革之前，全国除北上广深之外的城市，购买90平方米以下房屋的契税为1%，90平方米以上房屋分首套和二套分别为1.5%和2%。在一线城市，二套房的契税则为3%。此次改革主要指向两点，首先是1%的优惠税率的适用范围从90平方米扩大到140平方米，其次是北上广深的二套房税率也统一到了2%。综合来看，政策开始实施后，中大户型契税减免多，小户型减免少（90平方米以下无影响）；一线城市契税减免多，其他契税减免少。根据中信证券各城市成交数据统计，当前一线城市成交存量房套均在100平方米左右，90平方米至140平方米是主力成交户型区位段，因此政策对需求减负作用明显。

　　增值税方面，在改革之前，一线城市（北上广深）两年以上的住宅出售，针对非普通住宅要按照差额5%征收增值税。此次政策降低了一线城市住房交易增值税，即在北上广深交易满2年的住宅，无论大小都不再征收增值税。

　　而在土地增值税方面，本轮改革将其预征率下限在全国范围调低0.5个百分点。同时，大户型低容积率项目预计也可以享受普通标准住宅销售增值额未超过扣除项目金额的20%，免征土地增值税的规定。土地增值税是房地产企业纳税金额最高的税种，2024年上半年保利发展和招商蛇口的土地增值税相当于公司归母净利润的25%和50%。

　　在全面执行新规之后，政策有望对房企带来不同程度业绩增厚，平均可达8%至15%，毛利率较低的公司业绩上行弹性更大。