机构：新一轮政策优化有望加速出台

       6月7日，国务院召开常务会议，其中一项重要内容是听取关于当前房地产市场形势和下一步构建房地产发展新模式有关工作考虑的汇报。

　　会议指出，房地产业发展关系人民群众切身利益，关系经济运行和金融稳定大局。要充分认识房地产市场供求关系的新变化，顺应人民群众对优质住房的新期待，着力推动已出台政策措施落地见效，继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施。

　　对于存量房产、土地的消化、盘活等工作既要解放思想、拓宽思路，又要稳妥把握、扎实推进。要加快构建房地产发展新模式，完善“市场+保障”住房供应体系，促进房地产市场平稳健康发展。

　　业内认为，此次工作对于各地后续去库存会有更大启发，要做好政策储备和政策落地，持续打好本轮去库存工作的攻坚战。

　　房地产工作核心：去库存

　　实际上，此次会议是又一重磅级政策表述，充分说明房地产去库存工作的重要性和紧迫性。

　　根据易居研究院此前发布的报告，4月份全国百城新建商品住宅库存规模为50020万平方米。同时，去化周期多达26.5个月，相比合理值增加了一倍，创历史最高水平。这也意味着，各地在降低首付比例等基础上，去库存工作仍需持续发力。

　　此前，自然资源部曾在《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》中明确，商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36个月以下。对于商品住宅去化周期在18个月（不含）-36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回）动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。

　　另外，自5月17日央行等多部门出台一系列政策、各大城市降低首付比例和房贷利率后，政策效应随即传导至房地产市场。

　　在一系列利好的推动下，部分热点城市二手房市场已有回暖迹象。

　　根据克而瑞地产研究中心监测，5月27日至6月2日期间，14个重点城市二手房成交面积172.6万平方米，环比增长2%，同比下降1%，成交套数总计16759套，环比增长3%，同比下降8%。其中，北京二手房成交面积为32.2万平方米，环比增长44%，同比增长16%，较周平均增长37%；杭州增幅同样居前，其二手住房成交面积17.2万平方米，环比增长20%，同比增长84%，较周平均增长50%；深圳二手房成交面积9.9万平方米，环比增长4%，同比增长55%，较周平均增长28%。

　　在新房成交方面，重点监测的29个城市总量环比回升，平均去化率升至56%。其中，上海、广州成交放量，青岛、长沙、杭州等成交显著回升，佛山、温州等城市成交接续发力。

　　分析人士指出，虽然政策“组合拳”促进了部分重点城市回暖，但当前去库存工作依然面临较大压力，有效刺激购房需求扩大仍是房地产去库存的关键。

　　创新型政策有望加速出台

　　另一方面，从会议内容的表述来看，未来政策进一步优化的预期较为强烈。

　　特别是最近一段时间以来，地方刺激政策频频出台，其中不乏一些创新手段值得借鉴。

　　5月31日，山东青岛胶州市推出多项激励措施。其中，最引人关注的是，对于购买首套房且收入相对困难的家庭，首付款可按50%缴纳，剩余50%首付款可缓交1-2年交齐。这也意味着，胶州在15%首套房首付比例的基础上，可做到最低7.5%的首付比例，大大减轻了购房群体的初始资金压力。

　　6月4日，广州市增城区发布公告，拟公开购买商品房作为某铁路项目的安置房。公告明确以就近安置原则，且房源交易单价的评估方法为成本法，原则上为“土地成本+建安成本”。如果按此收购，有利于开发企业的加速去化。

　　6月5日，长沙市房屋交易管理中心发布通知，鼓励开发企业自愿实施“购房无理由退定”承诺。购房者在支付定金并与开发企业签订无理由退定协议后，可根据开发商承诺的时限申请退定金，而无需提供理由。此举可减轻购房者顾虑，进一步促进房屋买卖市场的向好发展。

　　6月5日，郑州发布通知明确，对于住房公积金单缴职工家庭，允许把未缴存公积金的职工工资收入列为家庭收入。此类操作有助于提高公积金贷款的便利性和额度，也在很大程度上促进了居民家庭公积金贷款工作开展，有力支持合理住房消费需求。

　　易居研究院研究总监严跃进表示，去库存工作不解决，会时刻困扰各地住房消费、土地财政、金融风险化解等工作。各地要时刻绷紧去库存之弦，既要把传统去库存的工具用足用好，同时需要持续增加新的工具储备，确保去库存具备科学性和充足底气。

　　在严跃进看来，各地要破解去库存问题，一定要锚定“供求关系重大变化”。要立足宏观经济形势、房地产供求变量、最近两年资金流动方向、去库存堵点等角度系统谋划。要有新的思维，不能依赖原有的去库存思路。这也对各地去库存提出了更高的要求，对于创新去库存工作具有非常好的启发。