存量房“收储”，待提速！

       2025年，存量房“收储”工作需进一步加码和落地。

　　自5月17日中央提出收购存量商品房用作保障房以来，全国已有超60个城市表态支持“收储”工作，超32城发布“收储”细则，超14城有项目落地，包括重庆、苏州、武汉、郑州、长春、金华、保定、乐山等，收购总量约15.6万套。但扣除之前试点的8个城市，落地城市数量仍有限，这显示出政策在推进过程中仍有一些挑战和阻力。

　　央行推出的3000亿元保障性住房再贷款使用率也不高。数据显示，截至2024年9月末，央行保障性住房再贷款已使用额度约162亿元，较二季度末增加41亿元，使用率仅约5%。

　　从部分城市披露的信息来看，截至11月末，落地审批贷款金额约435亿元，实际占3000亿元保障性住房再贷款总额的14.5%。但落地额度中，多是过去8个试点城市推进比较成熟的项目，若扣除这8个城市审批落地的412亿元，新增落地额度或仅23亿元以上。

　　华泰证券认为，政策推进偏慢主要在于实际“收储”操作过程中，地方政府会对商品房库存进行“再配置”（即配租、配售）和“再定价”，使得实际效果与市场预期的“去库存”有一定偏差。优先收购地方城投的库存可能是阻力最小的方向。

　　国家统计局数据显示，截至2024年11月末，商品房待售面积7.3286亿平方米，同比增长12.1%。其中，住宅待售面积增长18.4%。

　　在此背景下，存量房“收储”仍是稳住楼市的重要手段。中央经济工作会议提出，2025年要盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作。预计随着政策的不断完善和落地城市的增多，“收储”工作将进一步加速推进。

　　“收储”政策不断升级

　　“收储”最早可追溯至2022年。当年7～10月，郑州、济南、西安、长沙、苏州等城市探索通过城投平台收购存量房源，将其用作人才公寓或保障性住房。

　　彼时，城投机构收购存量房的资金来源主要为自筹和政府补贴，如郑州、济南等城市的“收储”方案明确，项目资金100%自筹。

　　2023年1月，央行创设1000亿元租赁住房贷款支持计划，在重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青岛、天津8个城市开展试点，支持批量收购存量住房用作保障性租赁住房。

　　1年多时间过去，试点城市“收储”进展缓慢。据央行网站披露，截至2024年3月末，租赁住房贷款支持计划贷款余额为20亿元。

　　2024年，房地产面临更大的去库存压力，“收储”力度加大。

　　5月17日，国务院副总理何立峰表示，商品房库存较多城市，政府可酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。当日，央行宣布设立3000亿元保障性住房再贷款予以配合。

　　随后，央行于6月12日召开保障性住房再贷款工作推进会，住房城乡建设部也在积极推动落实，并将实施范围扩展至“县级以上城市”。

　　截至6月末，金融机构已发放247亿元租赁住房贷款，保障性再贷款余额为121亿元。

　　9月24日，央行将3000亿元保障性住房再贷款中，中央银行资金的支持比例由原来的60%提高到100%，进一步增强对银行和收购主体的市场化激励。

　　10月12日，财政部发文，支持用专项债券来收购存量商品房用作各地的保障性住房。

　　全国多地快速响应“以购代建”，地方政府“下场收房”的尝试逐渐展开。目前已有超过32个城市发布“收储”细则，包括广州、杭州、合肥等高能级城市。

　　从细则来看，大部分地方政府对于收储房源的要求是：已建成未出售存量商品房，已取得竣工验收备案证明，可办理不动产权证书，满足金融机构贷款要求，权属清晰可交易。房源处于交通便利、配套设施较为齐全的区位。

　　大部分地方要求收储房源的单套建筑面积小于120平方米，优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目。其中，广州要求收储面积“小于90平方米”；深圳要求 “小于65平方米”，主要因为存量收购要满足当地对保障性住房的最低面积标准。收购后用于配租的普遍要求在65～70平方米以下，收购后用于配售的相对更为宽泛，区间在50～120平方米。

　　这些要求，说明地方政府对保障房质量的重视，但实际上也提高了收购门槛。

　　目前各地确定“收储”价格有两种模式：一是以同地段保障性住房重置价格为参考，按照基本覆盖土地划拨成本、建安成本等合理支出，以及不超过5%的经营利润测算确定收购价格，代表城市为沈阳；二是以同区位商品房价格5折左右进行配售的情况推算，代表城市有西安、福州。

　　中国房地产报记者采访发现，大部分城市“收储”仍处于前期摸排需求阶段，实际落地尚需一定时间。一方面是符合“收储”要求的项目数量有限，另一方面是开发商低价出售意愿不高。

　　困难与突破

　　郑州作为最早探索收购存量房用作保障房的城市之一，目前去库存效果逐渐显现。

　　2022年以来，截至2024年5月，郑州城市发展集团通过全资子公司郑州城发安居有限公司累计收购81个存量项目，累计10.6万间房源，总建筑面积428万平方米，共计支付交易金额338亿元。

　　这些项目将全部改造成保障性租赁住房，目前已有3.27万间作为人才公寓投入市场。

　　今年以来，郑州也在探索收购存量住宅用作配售型保障性住房的可能性。7月29日，郑州推出首批配售和预配售型保障房1999套，成为全国率先开启“配售型保障性住房”配售交付的城市。11月7日，郑州发布第二批配售型保障性住房配售公告，共计2325套房源。

　　近期，重庆、苏州、武汉、长沙、乐山等10余个城市收购存量房项目落地。但多数城市收购数量在500～5000套范围，与郑州的10万套相比进展缓慢。

　　比如，重庆工行向嘉寓公司发放贷款，支持收购1000余套保障性租赁住房，通过“较低租金+灵活期限”等精心设计，已开业项目实现“满租”。

　　12月10日，邮政储蓄银行湖南省分行为长沙市政府选定的收购主体发放1亿元住房租赁团体购房贷款，支持其收购436套存量商品房用作配租型保障性住房。

　　12月3日，农发行乐山市分行向乐山市国有企业投放四川省首笔支持“收储”贷款，总授信8亿元，支持收购2994套商品房用作保障性租赁住房。

　　据广西住房和城乡建设厅数据，截至11月底，广西已完成协议收购存量商品房用作保障房2876套、面积30.13万平方米。

　　11月以来，合肥安居集团已收购存量商品房5733套、58.9万平方米，通过精准对接科技企业、科研院所、高校等住房需求。

　　10月31日，工行、中行河北省分行组建银团贷款，为保定市国控集团下属企业发放贷款，用于支持收购存量房用作配租型保障性住房，涉及主城区1895套存量商品房。

　　从这些城市来看，多数将存量房产转化为保租房。根据政策要求，“收储”要按照市场化原则运作，保障性住房要遵循“保本微利”原则。

　　数据显示，2024年上半年50个重点城市租金回报率为2.03%。央行数据显示，6月新发放企业贷款加权平均利率3.65%。

　　中指院认为，“收储”的资金成本在3%左右，考虑到改造、运营等成本，实际成本可能更高。“收储”存量房用作保租房，需要财政贴息、收购价格打折等配合才能实现收益平衡。用作配售型保障房，则需要折价收购。

　　“与存量商品房‘收储’相关的规划调整、后续运营、成本收益核算等工作比较精细，需要各部门加强合作。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，考虑到收储房源投入运营后的资金回报率，目前收储阶段的资金成本还可以进一步调降。

　　华泰证券分析师陈慎认为，“收储”工作难点在于匹配和交易，房企能否接受“收储”价格是个未知数。若收购价格太低距离现金流平衡点太远，即使房企现金流压力再大，也会显著影响房企出售意愿。同时，较低的配售型保障房价格，可能会影响周边商品房市场价格。

　　陈慎建议，在收购商品住宅之外，或可适当加大其它业态的摸排，如闲置商业、闲置公寓、闲置厂房、闲置宿舍等。在重点城市，由于市场环境变化以及经济结构转型，市场上存在较多的多元商品房业态，其成本低于商品住宅，且在房企库存中流动性较差，房企的处置意愿和议价空间都相对较大，有助于解决房源匹配问题。