官方数据：新房销售遇冷，房价降幅扩大

      5月17日，国家统计局公布的全国房地产市场基本情况显示，1－4月份全国房地产开发投资30928亿元，同比下降9.8%；新建商品房销售面积29252万平方米，同比下降20.2%；新建商品房销售额28067亿元，下降28.3%。

　　国家统计局新闻发言人、总经济师、国民经济综合统计司司长刘爱华在国新办举行的新闻发布会上表示，今年以来，各地区因城施策，不断优化房地产政策，从4月份房地产领域主要数据情况看，房地产继续处于调整期。下阶段，要按照中央政治局会议精神，切实贯彻落实党中央决策部署，结合房地产市场供求关系的新变化，人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。

　　房地产开发投资同比降幅继续扩大？

　　具体来看，在房地产开发投资方面，该指标总体处于跌幅略大区间。国家统计局数据显示，1－4月份全国房地产开发投资30928亿元，同比下降9.8%；其中，住宅投资23392亿元，下降10.5%。

　　诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱认为，房地产投资信心已经接近两年处于负增长局面，至今并未改善。一方面，土地供应规模缩减，房企待开发土地减少，加上当前新房销售市场并未改善，房企新开工意愿一直处于低位。另一方面，今年以来，房地产开发竣工增速由正转负，带动开发投资降幅难以转变。430中央政治局会议提出去库存的政策方向，预计后续房地产开发投资信心有改善空间，但由于开发投资已经很长时间处于相对低位，房企投资谨慎性较强，短时间难以大幅度恢复。

　　从房屋施工、新开工和竣工面积看，1－4月份房地产开发企业房屋施工面积687544万平方米，同比下降10.8%。其中，住宅施工面积480647万平方米，下降11.4%。房屋新开工面积23510万平方米，下降24.6%。其中，住宅新开工面积17006万平方米，下降25.6%。房屋竣工面积18860万平方米，下降20.4%。其中，住宅竣工面积13746万平方米，下降21.0%。

　　易居研究院研究总监严跃进指出，房屋新开工面积指标已经出现了连续31个月下跌态势，近期一些企业为控成本或考虑后续市场，在开工方面节奏有所放缓。当前各地融资协调机制积极推进，对于改善房企开工能力具有积极的作用。下一步在营商环境优化、“早开工早预售”等方面会有积极的政策。另外，竣工数据下降主要是因为最近几年投资拿地端下降导致。各地依然把保交楼或保交房工作积极推进。尤其是“保交房”概念出现，要求各地提高质量，不光要符合工程标准，也要符合居民住新房的实际需求。

　　从到位资金情况看，1－4月份，房地产开发企业到位资金34036亿元，同比下降24.9%。其中，国内贷款5583亿元，下降10.1%；利用外资9亿元，下降46.7%；自筹资金11736亿元，下降10.1%；定金及预收款10002亿元，下降37.2%；个人按揭贷款4953亿元，下降39.7%。

　　严跃进认为，资金到位情况还需要夯实相关基础。除银行贷款、融资协调机制外，购房市场的提振也非常关键。各地对于资金的关注确实要强化，尤其是要将债务预警和化解等进行结合。

　　遇冷，单月销售面积下跌逾四成

　　新建商品房销售方面，降幅有所扩大。尤其是单月销售面积降幅达到了四成以上，需要引起重视。

　　国家统计局数据显示，1－4月份，新建商品房销售面积29252万平方米，同比下降20.2%，其中住宅销售面积下降23.8%。新建商品房销售额28067亿元，下降28.3%，其中住宅销售额下降31.1%。

　　从单月情况来看，环比和同比均处于下降态势。根据中房网测算，4月份新建商品房销售面积为6584万平方米，环比下降41.73%，同比下降14.38%；新建商品房销售额为6712亿元，环比下降37.79%，同比下降27.08%。

　　严跃进预计，全国将有新一轮积极去库存的政策配套。同时近期杭州临安、云南大理对新房项目进行收购，即落实了“以购代建”模式，其有助于库存数据的更好去化。

　　库存方面，尽管商品房待售面积连续两个月下降，但去库存工作依然艰巨。根据国家统计局数据，4月末商品房待售面积74553万平方米，同比增长15.7%。其中，住宅待售面积39088万平方米，增长24.5%。

　　各线城市房价同环比降幅均有扩大

　　房价方面，4月份商品住宅销售价格总体持续下滑，同时跌幅进一步扩大，“以价换量”趋势加速。

　　国家统计局同日公布的《70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》显示，2024年4月份70个大中城市中新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有6个和1个，比上月分别减少5个和持平；同比上涨城市分别有5个和0个，比上月分别减少6个和持平。

　　国家统计局表示，房地产市场继续调整，70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格环比、同比降幅均有所扩大。

　　另据易居研究院测算，4月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为-0.6%，同比涨幅为-3.5%；二手住宅价格指数环比涨幅为-0.9%，同比涨幅为-6.8%。

　　具体到各城市表现，新建商品住宅价格方面，根据国家统计局数据，4月份上海以环比0.3%的涨幅继续领跑，太原和遵义以0.2%的涨幅紧随其后；宁波以环比1.8%的跌幅位居第一，重庆、广州和厦门并列第二，环比跌幅均为1.3%。同比方面，仅西安、上海、成都、杭州和三亚保持上涨，天津和太原持平，其余城市均处于下跌态势。

　　二手住宅价格方面，仅昆明一个城市环比上涨，涨幅为0.2%；烟台（-1.8%）、温州（-1.7%）和厦门（-1.7%）位居跌幅前三位。同比方面，无城市上涨。

　　在严跃进看来，市场形势出现了新变化，迫切要求有更精准更高效的去库存政策以稳定房价和预期。近期一系列利好政策，已经在部分城市中得到积极反馈，这也恰说明去库存正出现积极信号。预计近期还会有系列重磅政策，对于去库存和稳房价工作具有积极的作用。

　　同时，严跃进认为，二手房市场继续处于去泡沫的关键期，这一过程符合供求关系逻辑。近期需要关注的是，一些房东出售二手房后并不急于购置新房，后续在“卖旧”和“换新”方面需要有新的机制和措施。

　　诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪认为，近期房地产市场利好政策频频出台，4·30中央政治局会议释放新信号“去库存”，核心城市密集松绑限购、推出“买房可落户”等，甚至还有部分地区开始收购存量房来改善市场供求关系，但由于长时间市场信心的不足，无论是成交量还是价格，目前并未出现明显改善迹象。市场“买涨不买跌”的心态下，房价持续下行确实会在一定程度上加剧购房观望情绪，行业调整尚未结束，市场恢复需要时间。预计短期价格仍然缺乏稳定上涨的动力，5月新房和二手房价格总体持续下跌，但环比跌幅有可能出现收窄或趋稳态势。