“五一”楼市：分化行情延续，新政有待发酵

      今年“五一”假期前，多地对房地产政策进行了优化调整。同样，作为传统营销节点，开发企业的购房优惠活动也层出不穷。

　　尽管一部分城市表现尚可，但从网签数据来看，更多城市并未出现明显改观，市场整体成色仍显不足。

　　推盘缩量，认购面积同环比下滑三成

　　从供应层面来看，2024年“五一”假期（2024年5月1日-5月5日，下同）房企整体推盘积极性不高，即便是短期内热度居前的成都和西安，假期开盘个数也不足5个，多数城市推盘量较去年同期均有不同程度回落。

　　CRIC监测的成交备案数据来看，43个重点监测城市“五一”假期累计成交42.65万平方米，环比下降70%，同比下降59%，较2023年国庆假期日均降幅也达到了7成以上。

　　从各能级城市表现来看，环比跌幅均在7成左右。同比方面，核心一二线城市跌幅略小于三四线。北京、成都等城市因去年低基数影响，同比持增。多数三四线成交仍处低位，除江门、佛山、汕头和温州外，余下三四线假期备案面积均不足1万平方米。

　　考虑到备案数据或有延迟，结合克而瑞城市机构调研数据，“五一”成色也相对一般，17个重点城市认购面积同环比降幅均在3成以上。

　　其中北京、西安等城市短期内热度较高，假期认购面积同环比齐增。济南受去年基数较低影响，同比倍增。

　　另外，从项目来访和认购层面看，16个重点城市假期项目来访组数和认购较4月末均有不同程度回升，但多数城市同比持跌，仍处相对低位。

　　以北京和成都为代表，由于基本面尚可，受短期利好政策加持，市场热度得以延续。天津、南京和郑州等城市虽然项目来访量同环比齐增，但认购量尚不及去年同期，短期内观望情绪加剧。另一方面，多数城市仍处深度调整期，目前项目来访、认购保持环比上升，同比下降，诸如长沙、合肥等城市表现比较平淡，“五一”假期仅相当于一个普通周末。

　　尽管“五一”期间多数城市案场折扣力度基本与前期持平或稳步加码，不过热点城市和热销项目个数减少也是不争的事实。对此，克而瑞研究中心指出，重点城市“五一”期间项目开盘去化率基本与4月持平或小幅微降。从各项目成交客户的特征看，改善“优中选优”、刚需分流至二手房市场的现象更为显著。

　　诸葛数据研究中心认为，尽管节前多地密集推出购房优惠活动以及松绑限购政策等，但从总体网签数据上来看，效果暂未显现，房价持续下跌以及挂牌量处在高位等现象犹存，当前购房者信心仍然不足，加之出游热情大幅上涨，也不排除购房需求释放有所滞缓。

　　二手住宅成交涨跌参半

　　二手房方面，“五一”假期成交走势与新房一致，整体成交数据仍在下降。

　　根据诸葛数据研究中心监测，今年“五一”假期重点6城二手住宅成交421套，较2023年五一假期下降46.51%。

　　从具体城市来看，涨跌个数参半，深圳、青岛、苏州3城成交量较2023年有所增多，其中，深圳实现倍增，青岛涨超60%，苏州由去年五一"0"网签增至3套。

　　另外，北京、无锡、佛山二手房成交量均不及去年“五一”小长假，其中，北京降幅最为显著，由去年360套下降约8成至55套，或受到新房分流等因素的影响。

　　诸葛数据研究中心预计，随着假期出游等影响褪去，节后成交可能会出现较大幅度的回弹，但楼市仍处于缓慢复苏阶段，短期内成交热度较难赶超去年。

　　另外，政策支持方面，短期仍依赖于核心城市的政策调整，着力去库存，如进一步降低购房门槛，取消核心城市的限制性政策，支持以旧换新的范围扩大，适应新的市场供求关系。