柴强：统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施

      中共中央政治局4月30日召开会议，提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。这是一个新要求，内涵丰富，需要深刻领会。对此，可拆分为“统筹研究”“消化存量房产”“优化增量住房”“政策措施”几个关键词来理解。

　　从“统筹研究”看，目前的要求是开展消化存量房产和优化增量住房的政策措施“研究”，并在研究中把消化存量房产和优化增量住房联系起来综合考虑、通盘筹划。因此，距离正式出台实施消化存量房产和优化增量住房的政策措施还有一个过程。为更好地理解这一点，可将“统筹研究”的提法与房地产发展新模式的“探索”“推动”“加快构建”“抓紧构建”等提法相比较。近年来，党中央、国务院对房地产发展新模式的提法先后为：“探索新的发展模式”，“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”，“加快构建房地产发展新模式”，“抓紧构建房地产发展新模式”。

　　从“消化存量房产”看，其中的“存量房产”在字面上可有两种理解，一是指居民的“二手房”，二是指房地产开发企业的达到销售条件而尚未售出的新建商品房。个人理解应主要指后一种。其中的“房产”不仅包括住房，还包括商业、办公等非居住房屋。其中的“消化”不完全等同于过去的“去库存”“处置积压房地产”等做法，还会根据新情况新问题、新认识新经验等，“统筹研究”出一些新的政策措施。

　　从“优化增量住房”看，其中的“增量住房”主要指未来规划建设的新住房，包括商品住房和保障性住房。其中的“优化”，在大的方面包括要完善“市场+保障”的住房供应体系。特别是“要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待”，建设“好房子”。城镇住房总量短缺问题基本解决后，人民群众依然想住好房子，住房需求由刚性需求为主转向改善性需求为主。满足人民群众对优质住房的需求，可有效扩大内需和促进房地产高质量发展。

　　从“政策措施”看，它们是统筹研究消化存量房产和优化增量住房的结果。在消化存量房产的政策措施方面，可多措并举，如在符合规划和用途管制前提下，允许根据市场需求调整存量房产用途；鼓励住房租赁企业购买或改造存量房产用于租赁住房；当地住房总量供大于求、政府有财力的，可收购部分存量住房用于保障性住房、拆迁安置用房。同时，在政府收购存量房产下，为防止可能存在的道德风险，应稳妥推进，并建立相关机制，比如由独立第三方房地产估价机构评估公平合理的收购价，组建专家委员会对收购价进行评审。

　　在优化增量住房的政策措施方面，包括建立“人、房、地、钱”要素联动机制，以人定房、以房定地、以房定钱；抓好保障性住房等“三大工程”建设；要以好房子为基础，持续推动好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设。同时，为了建设“好房子”，除了在标准、规划、设计、施工等方面下功夫，还应建立有关保证体制机制，特别是土地出让时要合理控制地价占房价的比重，给提高住房品质和建筑质量留足成本空间。还可允许新建一定数量的大户型、低密度高档住房，对这种住房不限价、不限购，并开征持有环节的房地产税，既可满足部分居民对优质住房的需求，又可促进经济增长、增加财政收入，相关收入还可用于保障性住房建设。此外，要把握和处理好消化存量房产和优化增量住房的关系，如果存量住房不能满足“人民群众对优质住房的新期待”，不能等到存量住房全部消化了，才去搞增量住房。

　　作者系全国政协委员，中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长