调控见效房价现松动 12月北京楼市进入最淡季

       今年4月份开始，政策的冲击一波接着一波，从成交量的节节下挫到调控尺度的愈收愈紧，从购房者观望心态的日渐坚固到开发商打折力度的被迫加码。2010年楼市虎头蛇尾的态势已基本确定，关于楼市的话题也开始集中在即将到来的2011年。作为今年的最后一个月，12月份的供需情况无疑将直接映射出明年楼市的开局，因此受到了购房人与开发商的普遍关注。

　　由于12月1日起，北京将对新增的预售项目实行严格的预售资金监管，因此，开发商的推盘行动在12月进入了今年以来的最低潮。综合亚豪和中原地产等专业机构的统计，下月京城楼市预计仅有20个项目计划开盘，楼市将进入供应的“最淡季”。

　　●盘点●

　　政策房“赶进度”

　　11月成交量虚涨实降

　　由于屡遭调控，本来各个机构普遍预计11月份开盘量将大跌。但由于12月1日起，开发商的预售资金将受到监管，导致原本在12月份开盘的项目也急着抢滩登陆。截至11月20日，北京预售项目及预售公示项目合计已经达到了28个。

　　供应的增加必然导致成交的上涨，11月也成为继4月和9月之后北京楼市的又一次成交高峰。根据北京房地产交易管理网数据显示：截至11月20日，北京期房住宅总成交6785套，现房住宅成交761套，而二手房住宅总成交量更是再次破万，达到了10244套，累计住宅类总成交达到了17790套，环比10月同期出现了35%的上涨，甚至超过了9月份同期的17696套，为4月楼市调控后的新高。

　　如此明显的成交回暖让看空楼市的购房人“百感交集”，但事实上，这一波的成交高峰很大程度上要归功于政策性住房在年底的集中竣工。市住建委不久前透露，北京市已经提前完成交用4.6万套政策性住房的任务，年底前这一数字将达到5万套。也就是说，仍将有4000套政策房将在12月份入市。

　　亚豪机构的数据证实了政策房对楼市成交的贡献:扣除保障性住房，截至11月17日，北京市期房、现房商品住宅的实际签约量仅为4193套，成交面积47.11万平方米，环比10月同期反而分别减少了15.14%和11.43%。中原地产张大伟也向记者表示，二次调控后已经有康惠园、康秀嘉园、朝新嘉园、南宫景园、依然世家等多个限价房及经济适用房项目预售。政策性住宅的集中供应使得11月的成交量依然比较高。

　　●新盘●

　　20个项目计划12月入市

　　按照规律，每年年终房地产市场就开始进入较为冷清的时间段，看房人也因为天气的原因进入冬歇。能拿预售证的项目已经在11月抢先领证，拿不到的也就索性着眼于明年。综合亚豪机构和中原地产的调查数据显示，今年12月份预计有20个左右的项目将陆续入市，过半项目未定价格。

　　从区位上看，城六区的项目比重明显增加，达到了8个。亚豪机构副总经理高姗认为，城六区的项目多是老项目后期，口碑普遍不错，再加上像中信城、星河城这样一整年都没有开盘的项目，经历了较长的蓄客周期，年底开盘表示开发商对入市后的销售情况很有信心。

　　另外，记者调查发现，12月新增房源则呈现出两极分化的特点，90平方米以下的小户型依旧是市场的“宠儿”，另外，200平方米以上的大户型也占有一席之地。12月计划开盘的20个项目中，有6个项目提供200平方米及以上的四、五居产品。与此相对应的是，也有6个项目提供全部为90平方米及以下的零居、一居和两居产品。

　　值得注意的是，在实际成交中，90平方米以下户型的价格上涨明显，而200平方米以上的大户型售价则相对应地出现了下跌。亚豪机构数据显示，11月中上旬，90平方米以下的房源，成交均价由10月同期的17325元/平方米，上涨到了18348元/平方米。同时，大户型、大面积的产品，成交均价则为28464元/平方米，与10月同期的29341元/平方米相比，单价下调近千元。

　　●关注●

　　北京房价已现松动

　　今年前四个月，北京楼市续写了2009年的“疯狂”，整个市场价格出现大面积的非理性上扬，通州的个别楼盘甚至能在短短一个月之内，每平方米上涨1万元。那时，一个在售项目每星期均价上涨1000元/平方米，是一件非常容易的事。然而如今，这种令人咋舌的房价“飞奔”已悄然告一段落。

　　最近被炒得沸沸扬扬的京贸国际城直降7000元，补偿2亿元的消息，让购房人对房价下调重新产生了憧憬。与之前出台的一系列措施相比，此次“9·29”调控目标直指降价动力不足的开发商，其核心内容就是敦促开发商加快开发，增加供应，有效降价。

　　经历了几个月的博弈，北京市楼市中新盘价格也不再坚挺，虽然项目的预售价格仍处高位，但实际成交均价则明显松动。数据显示，11月中上旬商品住宅的成交均价为20468元/平方米，而新入市楼盘的预售均价则达到了2.45万元/ 平方米。 造成这种差距的原因正是许多开发商绷不住了，频频推出更大幅度的优惠。例如11月入市的房山区世界名园的预售价达到了1.2万元/平方米，但实际的签约均价仅为6345元/平方米，几乎相差一倍。

　　●预测●

　　短期内房价难有实质性下调

　　今年9月底开始的二次调控政策可以说相比之前的难度最大，楼市调控已经到了最关键的时期。

　　眼看就要实施的预售资金监管，将影响越来越多的房企，出现资金压力将成为开发商降价的直接动力。特别是十天内两次上调存款准备金率，达到了历史最高的18%，使得不论是开发贷还是个人购房贷都在12月出现明显的提前收紧的现象。

　　不过，在中原地产张大伟看来，市场的根本走势变化仍需看明年3月“两会”后的楼市政策。短期内开发商在促销上的“小恩小惠”难以达到2005年和2008年时的实质性下调。张大伟表示，今年以来，开发商高风险的快速发展策略有所放缓，像万科、保利等上市房企购地金额占其销售金额的比重不足60%，低于2007年和2009年，仅略高于市场低迷的2008年。在年度销售计划已基本完成之时，大型上市房企降价销售的压力不大。再加上通货膨胀的影响，许多人仍将房产看作保值的重要途径，所以预期楼市的下调幅度不会过大。