上海市中心楼盘缘何逆势热销

    近段时间，在第三波房地产调控的巨大压力下，上海楼市仍不乏热点。比如，上周闸北大宁板块的慧芝湖三期开盘当天，现场便有千余名购房者聚集。难道果真就有不怕调控的购房群体吗？

    这是一个看似怪异的现象。怪在何处？“9.29”新政绝非儿戏，行政命令七荤八素的都端出来了。10月全国楼市立即开始降温，新建商品房成交量环比9月下跌11%，价格环比上涨0.2%，涨幅较9月回落0.3个百分点。实行限购令的城市降温更加明显，尤其以深圳为甚。

    但事物既然存在，就有其内在原因。首先，上海楼市对于第三波调控的反应，要比第二波调控明显迟钝一些。今年4月“国十条”出台后，上海新建商品住宅的销售量，由4月的99万平米，剧降至5月的31万平米。这种“跳水式”的下跌，在上海近十年的房地产历史上从未出现过，表明买卖双方都对“国十条”感到恐慌。

    而9月底第三波政策出台后，10月份上海新建商品住宅成交量为131万平米，与9月持平，比同样是新政出台的第二个月的5月份，足足多出100万平米，虽然其中有9月供应的部分房源，实际签约期延后至10月，但二者相较可谓情形大不同。究其原因，我认为是今年上海商品住宅成交量已出现非理性低迷。

    按今年以来的成交量，以及接下来的市况预计，今年全年上海新建商品住宅的成交量将低于2008年900万平米，极有可能创近十年的最低量，较2009年1888平米左右的成交量，将暴跌六七成。而近十年上海新建商品住宅的年均成交量的中值在1500万平米左右，从某种程度上讲，超过这个数，就意味着市场过热，比如2004、2007、2009年；低于这个数就意味着市场过冷，比如2008和今年。

    因此，今年成交最低迷时期已经过去，接下来的11-12月份，成交量虽然会低于9-10月份，但一定会高于最低迷的5-7月份。即便是在市场最冷的时候，依然有人在购房，可见需求方对于政策、市场的理解是不同的，其需求性质亦有所差别。从供应上分析，今年不仅成交量非常小，供应量亦偏小。今年以来，上海新建商品住宅供略大于求，二者差距小于2008年。供应不足，成为制约成交量的一个重要因素。比如，将近50个预期10月开盘的项目选择延期开盘，造成了10月推盘量下滑超一半，导致今年首次出同当月供应量远小于成交量的非正常状态。

    供应量的减少，一方面是开发商对于市场存在忧虑，不敢冒然开盘外；另一方面，政策调整也制约了短期市场供应。根据今年4月住建部的相关政策，前段时间上海市出台措施，加强对商品房预售的管理，比如规定建筑封顶后方可预售，等于是推迟了预售时间；再如对于开发商上报的预售方案实行“一房一价”，尤其是对于单价三万以上的楼盘的预售申请审核得非常严格，导致部分高档住宅无法及时获得预售许可证。

    10月热销的闵行星河湾，近日热卖的慧芝湖三期，都曾在预售许可证的申请方面被严格审查过。慧芝湖三期的热销，颇具代表性。其一，大宁板块是近几年上海楼市中的新贵板块，新房供应量趋少，近一年多基本无新盘推出，尤其是去年市场火爆期无房可售，致使部分青睐这一板块的购房者紧盯此盘。其二，慧芝湖是大宁板块的标志性楼盘，经过前面两期的销售，已在老业主中获得了口碑，所以有批“粉丝”早就等着三期开盘。

    从中长期来看，上海中环以内的可供土地已经非常稀少，而未来几年有限的居住用地供应中，保障性住房又占了大头，这将限约中高档商品住宅的供应规模。客观的讲，上海市区新房供应紧张，但二手房供应却较宽松，问题是很购房者更偏爱新房，这就没办法了。