信托收紧 压断房企的“救命稻草”？

      在房地产市场调控背景下，房企上市或二级市场再融资已经被证监会叫停，房企贷款也基本上被银行拒之门外。近几个月来，信托成为房企的“救命稻草”，房地产信托产品预期收益率不断走高体现了房企融资不惜成本。近日，各信托公司陆续收到监管层下发的《信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，信托收紧或将压断房企的最后一根“救命稻草”。

      信托成为房企融资主渠道

    “房地产开发贷款虽然没有明确叫停，但必须上报总行审批，今年信贷额度已经用得差不多了，即便是有实力、符合贷款条件的房地产项目，也几乎没有获批的可能性。”昨天，我市一家股份制银行公司业务部负责人告诉记者，银监会已于近期完成对60家大型房地产企业集团的调研，由于大型房企集团关联结构复杂、信息不透明、房企负债率整体上升、资金链趋紧等原因，监管部门要求各家银行严控大型房企集团贷款风险。今年以来，银监会已经多次发布房地产开发贷款风险提示，各家银行对房企授信的要求也越来越严。

      大型房企通过贷款融资尚且不易，中小房企则更加困难。近几个月来，急需流动资金的房企纷纷涌入信托公司寻求合作，房地产信托产品发行正呈加速上涨的趋势。据普益财富最新监测数据显示，今年8至10月，房地产信托产品累计发行规模高达349.54亿元，而2009年全年的发行规模仅为312.72亿元。今年10月共有33家信托公司发行104款集合信托产品，环比增加30%，同比增加92.59%。

      包括金地、恒大在内的地产巨头也开始通过信托融资。日前，平安信托和金地集团合作开发的信托产品“同鑫1号”开始通过中信银行私人银行发售。该信托的募集规模大约为6亿元，融资将投向金地位于深圳观澜的豪宅项目，所募集的信托基金采用股权融资形式，即投资者没有固定回报，仅享受项目收益的分成，根据目前观澜附近的同类型产品的房价测算，项目预计年化收益率高达22%。

      恒大地产日前和交通银行合作发行房地产信托，该产品总发行规模为4亿元-5.5亿元，按照期限分为3档，预计收益率在7.5%以上。

      信托产品“刀尖上跳舞”

      与前期银信合作推出的信贷类理财产品不同，目前火热上市的房地产信托产品全部由信托公司发行，银行只是作为代售机构，不对其可能出现的风险负责。我市某国有银行国际金融理财师邢伟告诉记者：“政府对房地产调控是一个长期的过程，政策面还有很多不确定性，房地产信托产品的风险显而易见，这类产品一般仅向有风险承受能力的高端客户推荐。”

      多位银行理财经理调侃称，“信托”的意思就是“信任+托付”。从近年来信托产品的实际运作来看，虽然大部分产品实现了预期收益，但其中也有一些“波折”，比如有些产品因为企业到期不能还款，延期支付客户资金，也有的信托公司出于维护自身信誉的考虑，到期后以自有资金支付客户。

      银行人士分析，此轮房地产调控政府决心很大，房地产信托产品的期限大多为一至三年，这期间有些实力弱的房企能不能撑下去也很难预料，房地产信托产品大量发行，无异于“刀尖上跳舞”，一旦出现风险，信托公司能否全部“兜底”很难说。投资者在选择这类产品时应该对房企实力、投资项目做全面了解，不要只看预期收益率。

      公开信息显示，8、9、10三个月房地产信托产品的平均预期年化收益率分别为9.8%、10.1%、10.57%，收益率加速上涨的趋势显示开发商融资已不惜成本。去年同期，投资于房地产项目的信贷类产品平均预期收益率不过4%-5%。

     部分房企面临资金链断裂

      记者从人民银行济南分行三季度信贷情况通报会上了解到，我省房企贷款风险已经显露出来，不良率明显高于其他行业。

      据银监会调研，房企负债率整体上升，资金链趋紧，融资成本高企。在60家大型房企集团中，有18家平均资产负债率超过70%，有64家成员企业资产负债率超过90%。另外，大型房企多头授信、内部关联结构复杂、贷款集中到期等诸多值得重点关注的风险点也在调研中暴露出来。

      日前，一纸《信托公司房地产信托业务风险提示的通知》又摆在各信托公司老总的案头。根据这份《通知》，银监会要求各家信托公司立刻对房地产信托的合规性和风险状况进行自查。检查内容包括：信托公司发放贷款的房地产开发项目是否满足“四证”齐全、开发商或其控股股东是否具备二级资质、项目资本金是否达到国家最低要求等条件。

      业内人士据此分析，信托公司对房企提高门槛，意味着房企融资将更加困难，一些房企为了完成在建项目，只能转而寻求成本更高的融资渠道。

    “现在日子的确不好过。”我市一家房企负责人向记者诉苦，“去年高价拿了一块地，现在还没有筹到钱开发，在售的楼盘想降价又不敢降价，担心降价后前期高价买房的业主会来闹事。”

      瑞士信贷亚洲区首席经济分析员陶冬日前在济南表示，在去年投地游戏中过度进取的开发商，今年年底到明年初将会感到资金的压力，那些没有国有母公司在资金上暗中接济的开发商，资金链断裂的威胁愈来愈大。开发商中的最弱者撑不下去时，减价出货变成求生存之道，并将由此发生连锁反应，这个时期恰恰又是去年夏季拍地后建起新盘的上市期。在供应增长与资金短缺的双重夹击下，预计房价在年底前后进入实质下降周期。

      房价“被”下降说明了什么？

      在福州住交会上展示的一高价位的住宅楼盘受到关注(11月19日摄)。来自福州的报道显示，一些高价位在建楼盘申请预售许可证受“阻”，而远郊地区大量低价位楼盘大量入市，这样，高价位的楼盘没有降价，低价位的楼盘其实也没降价，但从有关部门的统计上看住宅成交均价却降下来了。