楼市调控效应明年显现 房企压力测试控制风险

       面对似乎是出之不尽的楼市调控政策，“能卖多少算多少”逐渐成为开发商眼下的共识。

　　“调控丝毫没有松动的迹象，来年市场走势很难说。”位于上海闵行颛桥别墅板块的万顺水原墅项目有关负责人向本报坦言，不少房企选择了趁市场还有需求多卖一些多回笼资金。

　　 目前来看，部分开发商凭借产品的差异优势推盘，取得了不错效果。如万顺水原墅就以单周10套的成交量成为上周上海独立别墅项目的销售冠军。但是，不少楼盘的营销负责人坦言，“或许眼下是最后的机会，真正的考验在明年。”

　　 调控效应全面显现、2009年高成本地块项目入市面临高房价压力，将是明年房企业绩最大的负面因素。本报最新获悉，已经有不少房企学银行系统，在内部进行“交易量波动”假设下的业绩压力测试。

　 　业绩真正考验在明年

　　 在金地上海公司新一代豪宅产品“天御”现场，金地上海公司有关人士近日向本报透露，经过下半年金地的全力冲刺，全年的业绩任务基本完成。

　　 金地集团公布的销售业绩显示，2010年1-10月，金地累计实现签约面积169.09万平方米，同比增长13.8%；累计签约金额198.26亿元，同比增长19.9%，已完成全年210亿销售目标的94%。上半年销售进展缓慢、全年销售任务集中在下半年、最终基本完成，金地集团今年的这一业绩特点，极具代表性。

　　 以需要定时公开销售业绩的大部分上市公司作为对象统计，可以发现，大部分上市房企在上半年业绩平平、远远不能完成全年业绩50％的情况下，随着近期最新的业绩公告出炉，纷纷表示已经完成或接近完成全年的业绩。

　　 据中原地产关于标杆房企市场销售调查最新数据，10月，国内10大标杆房企销售情况普遍良好，总成交面积达440万平方米，环比微降2%，同比上升7成左右。虽然连续2个月销售环比的升势已经终止，但10月依然达到2010年月度销量第2高位。

　 　中原集团研究中心高级经理刘渊指出，从剩余的2010年最后2个月情况看，由于销售压力不大，标杆房企可望继续保持稳健的推盘节奏和销售进度。

　　表面上看，标杆房企全年销售任务完成无忧，2010年以来已推出两次严厉的楼市调控举措，对标杆房企来说似乎影响不大。

　　“真正的考验还没有到来，必须为明年可能出现的市场波动做好充分准备。”11月11日，朗诗地产董事长田明在“2010年长三角城市居民居住环境调查”白皮书的发布现场向本报记者坦言，明年调控力度可能会更大，调控对市场的影响将进一步显现。

　　调控效应迟滞明年显现

　　从中原监测的10家标杆房企情况看，目前开发商的资金情况尚好。从已公布今年3季报的“招保万金”4家公司情况显示，尽管总负债水平和资产负债率比2010年初均有上升；但是在4家公司中，除保利外，其余3家目前现金持有量较年初均有所增加，显示其现金仍比较充裕。

　 “总体来看，虽然外部资金环境一再收紧，开发商资金压力将日益凸现；但凭借新政以来标杆房企跑赢大市的良好销售业绩，目前大多数还是处在比较安全的经营状态。”刘渊指出，本轮楼市调控短期内难以达到前两次楼市下跌的那种效果。

　　不过，对于这些过去式的数据，有开发商人士表示不能盲目乐观。“综观今年的调控，关键的货币政策才刚刚进入多项措施齐发力控制流动性的状态，这是今年过去10个月中都不曾出现的真正严厉调控，因此，真正的挑战才刚刚开始。”

　　某种程度上，由于楼市交易惯性和流动性过剩推动的需求惯性，产生了今年连续强力调控都未能及时出现明显效果的现象。但随着货币政策的调整，上述惯性逐步减弱，调控的效果将逐步显现。

　　还有一个不可忽视的因素则是，2009年众多房企抢下了大量高地价的地块，据开发周期正常推测，明年，将迎来这批地块项目的第一个入市供应高峰。而一个简单的逻辑是，高地价成本的情况下，这些项目的房价将再次出现一个跃升。

　　刘渊把这种情况形容为“土地成本主导未来产品定位，商品住宅被迫向高端挤压”。在拿地成本加大和对高端产品怀有良好预期的双重作用下，未来三年内，住宅市场上高端项目将成为主流。

　　开发商压力测试

　　房产税依然箭在弦上，但其他的调控政策并未停歇。住建部与国家外汇管理局最近印发《关于进一步规范境外机构和个人购房的通知》规定，境外个人只能在境内购买一套用于自住的住房，而境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。

　　上海中原研究咨询部总监宋会雍表示，再举限外大旗很难给整体需求带来直接影响，更多是在向市场表明政府仍在继续推进调控。这种“渐进式”的调控思路和执行手法被不断坚定和迫近，有利于稳固政策出台成果，逐步树立市场对调控的信心。

　　临近年底，众调控“武器”纷纷就位，意味着明年才是调控政策威力真正显现的时候。

　　交易量是开发商的生命线。田明指出，对明年楼市交易量波动的预期在开发商中普遍存在，尽管目前不少房企资金链依然稳健，但交易量一旦出现波动，这样的稳健则可能很脆弱。

　　“类似于银行以房价下跌幅度为假设参数进行资产安全的压力测试，也有开发商对内主动进行了以交易量波动为假设参数的企业财务安全测试。”田明透露，朗诗就一直在内部保持这样的压力测试，控制风险。

　　 据了解，在这一测试中，房企一般是在现有财务模型下，进行交易量关键指标的压力测试，通过假设交易量不同的波动（主要是下跌）幅度，来测算企业在不同跌幅下现金流等关键的财务指标安全情况，同时设立预警机制，在特定的指标下，采取必要的自救措施，包括融资、降价等行为。与此同时，差异化的竞争策略，也在这一测试中成为交易量变数以外的一个参考因素。