楼市调控再加码 公积金贷款首提差别化

继上调公积金存贷款利率后，昨日（11月3日），住建部、财政部、央行、银监会又联合印发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》（以下简称《通知》），将公积金贷款购房最低首付比例提高至三成（90平方米以上住房），并推行多套房的差别化利率。

自“新五条”出世1个多月来，我国先后出台了加息、上调公积金贷款利率等多项利空政策，对房地产市场的调控不断加码。

分析认为，一系列调控政策的出台，持续加重购房者的负担。受此影响，未来的市场成交量将继续低迷，第四季度，市场将进入政策观察期。

首提差别化利率

与此前出台的商业贷款政策类似，《通知》将公积金贷款购买首套住房的首付比例提至三成，但仅针对“套型建筑面积在90平方米以上的”；套型建筑面积在90平方米及以下的，最低首付款比例仍为20%。

9月29日出台的“新五条”，将贷款购买首套住房的最低首付比例提高到30%，终止了持续近两年的“首套房首付两成”优惠政策。近期，又有消息称，多家银行将首套房贷款利率由7折优惠提至8.5折。

在此期间，央行加息25个基点，住建部也同步上调住房公积金存贷款利率。房地产界将这一系列政策称为“二轮调控”，其直接效果是“提高购房成本”。

值得注意的是，《通知》在公积金贷款购买二套房和多套房上，首次实行差异化对待。其中，购买二套住房的首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于首套房利率的1.1倍。

同时，停止向购买第三套及以上住房的家庭发放住房公积金个人住房贷款。这也是公积金贷款购房首次对改善性需求设限。此前，使用公积金购买的住房，均实行“首付2成利率7折”的优惠政策。

《通知》还强调，第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭，且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房。

北京中原地产三级市场研究总监张大伟向《每日经济新闻》记者表示，以北京公积金最高贷款额80万元，贷款期限20年计算，购买二套房将多还利息4.15万元，月供增加172元。

他认为，与此前类似，这一政策在提高购房成本的基础上，还抑制了投资性购房。但由于与商业贷款相比，公积金贷款仍能享受到更多优惠，因此未来仍有大量购房者首选公积金。

按照新政的精神，公积金贷款的最高限额很有可能下调。《通知》要求，各地要以支持缴存职工购买普通自住房贷款需求为原则，合理确定住房公积金个人贷款最高额度，并按规定进行备案。

禁止公积金炒房

作为一笔专用资金，新政在公积金管理上，显然更加严格。《通知》强调，各地要加强贷款风险管理，保障资金安全，防范骗取住房公积金个人住房贷款等行为。

按照上述规定，住房公积金贷款只能用于缴存职工购买、建造、翻建、大修普通自住房。严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房。

根据2002年修订的《住房公积金管理条例》，住房公积金是专门用于缴存职工解决基本住房问题的长期储金，缴存职工购买自住房时可以申请住房公积金个人住房贷款。

但长期以来，使用公积金贷款购买二套及多套住房，并用于投资的现象大量存在，在部分房价过高、上涨过快的城市，这种现象尤甚。

多位分析人士认为，禁止公积金贷款炒房，实际作用并不明显，但其信号意义十分明确：继续抑制投资投机性需求。

事实上，对公积金使用的收紧，将是保障房建设的利好消息。今年8月，住建部确定了北京、天津、重庆等28个城市作为试点，尝试利用住房公积金贷款支持保障性住房建设。在这些城市中，五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行。按照这一规模，北京市今年投入保障房建设的公积金将达208.99亿元。

中国不动产研究中心近日发布报告称，在一系列调控政策出台之后，第四季度将进入“二次新政”的观察期。但由于政策力度不大，市场不太可能出现成交量急剧萎缩的局面。

该机构认为，由于市场供需仍然失衡，且区域优势明显，对于北京等热点城市来说，未来房价上涨的压力仍然很大。

公积金贷款买房新政要点

◆购90平方米（含）以下首套房，首付不低于20%；90平方米以上的，首付不低于30%

◆二套住房首付不低于50%，贷款利率不低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率1.1倍

◆停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款