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11月全国迎来“开盘荒”房价四季度将二次下探

2010-11-01

      如果把去年四季度比喻成“开盘潮”,那用“开盘荒”来形容今年的情形,则再贴切不过了。

  虽然政策调控在加码、银根一再收紧、成交量持续下滑,但开发商的资金链似乎还未到“临界点”。根据监测数据显示,大部分一、二线城市11月份的房地产供应量将出现大幅下滑。这将是自调控以来,首个全国范围的供应低潮。

  究竟是什么原因,在市场如此看空的情况下,在所有人都预计开发商应该“低价快销”的情况下,出现这样的情况?

  11月份全国迎来“开盘荒”

  根据某国内大型房地产网站测控中心的数据显示,截至10月22日,全国29个大中城市中,24个大中城市普通商品住宅项目11月计划开盘量环比10月大幅下降,北京、深圳、广州降幅在五成左右,贵阳降幅最大达到77.3%。

  数据显示,全国29个大城市中共有564个普通商品住宅项目计划于11月开盘,较10月计划开盘量降31.3%,10月,29个城市商品住宅项目计划开盘821个。其中,包括广州、成都、长春在内的七个城市11月计划开盘量环比10月降50%以上,贵阳降幅最大,达到77.3%;另有北京、深圳、广州、杭州、武汉等17个城市的商品住宅项目计划开盘量均有不同程度的降低。仅有上海、东莞、福州三个城市住宅项目计划开盘量较10月有所上涨;海南、昆明两城市11月计划开盘数量与10月持平。

  调控逼开发商集体观望

  自新政调控以来,全国先后已有十多个城市颁布“限购令”,而且城市的数目还在不断增加,虽然都是暂时行为,但这一情形使得许多城市的购房者迅速陷入观望,部分城市退房率大增。同样的,许多开发商也被迫陷入观望。

  根据中原地产的推算,在深圳因限购令而被困的房产大约占总成交量的两成,9月深圳二手房成交1.5万套,9月最后一周的新房成交量约为2000套,按两成计算,深圳一、二手被限房产总量将超过3000套,约占年度成交总量的十分之一。退房将主要集中在签了认购书而未网签者,以及交了定金而未过户者,还将引致很多纠纷。

  而北京等地的可能退房数量更是接近万套,全国因为二次调控带来的首付增加可能在四季度增加超过10万套左右的退房。

  开发商“手里有粮心中不慌”

  根据央行公布的《三季度金融机构贷款投向统计报告》显示,三季度金融机构房地产贷款新增约为3400亿元,对比上半年的数据来看,出现大幅下滑。

  成交量暴跌、银根收紧、加息、限制融资,在经过了大半年的调控之后,还不加大推盘量,开发商的资金链能支持住吗?在这点上可能出乎许多人的预料。

  现在正是各上市公司公布三季度报告的时候。根据已公布的44家房地产上市公司三季度报告显示,这些上市公司三季度末手中持有的现金及现金等价物余额达到1062亿元,龙头老大万科[简介 最新动态]更表示,公司三季度所持的资金较中报时大幅增长,至315.4亿元。

  从数据中笔者注意到,虽然在“国十条”等楼市调控下,但中国楼市销售额似乎并没有受到明显影响。已发布三季报的开发商前三季度营业收入超过1004亿元,依然不差钱。但这并不表明,调控未起作用。

  笔者注意到,大部分上市房企的负债率相比二季度出现上涨,资金压力已经显现。而各方对今年四季度和明年一季度的预期普遍看低,也使得未来长达半年的时间内,开发商的资金压力将会不断加重。

  面对调控,行业龙头万科表示:“政策出台以来,在售项目的来访量普遍回落,客户成交意愿也明显下降。”预计随着政策效果的逐步显现,投资性需求将进一步受到抑制,市场整体销售速度将放缓,可售存货量将有所增加。

  房价四季度将二次下探

  “从新政后各城市的统计数据就不难看出,价格的降幅要比成交量小得多。”林蕾说。

  “虽然近几年房地产利空政策频频出台,但楼市调控效果一直维持‘小跌猛涨’的格局。今年更是经历了史上最严厉的第一轮和第二轮调控,但对楼市成交量的影响大于对价格的影响。”无论是调控还是加息,对中低端楼盘的影响大于对高端楼盘的影响。

  即便如此,两位业内人士都认为,目前无论是政策因素、金融因素,还是市场因素,都不支持楼市的大幅复苏。林蕾告诉笔者,房地产市场成交量和价格的转变通常分为几个阶段:量跌价平——量升价平——量升价涨——量跌价平——量价齐跌——量升价跌。她认为,目前市场应该处于量跌价平的阶段,预计今年年底至明年年初将进入量价齐跌。

  一位不愿意透露姓名的开发商告诉笔者,今年9、10月份全国许多城市成交量出现大幅回升,很大原因是由于开发商加大放盘量,而这些楼盘也经过长期的客户积累。但11月份以后,随着供应量和需求量的双降,楼市又将会进入一个淡季。“为了冲击业绩,预计有部分开发商会选择‘降价快销’的策略。不排除有个别资金压力大的企业,选择降价,但降幅不会太大。”他预计,四季度房价将会再次下探。

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