专家建议对普通收入的居民免征或少征房产税

      推进房产税试点引弓待发。笔者认为，当前房地产市场是一个卖方市场，再加上随着房屋租赁价格的不断回升，房产税征收的比例非常容易被投资收益所弥补。因此，房产税改革只是在税制上进行的完善，在抑制不合理需求以及调节房价方面的效果不应寄予过多的期望。

　　建立“普遍征收，免征部分返还”的征收机制。从国际经验看，房产税是以房地产为课征对象，以课征时点计税对象评估值为计税依据，对房地产保有期间征收的一种财产税，凡是“拥有”房地产的人，都有按照不动产的评估价值纳税的义务，因此，房产税应对个人所有的住房普遍征收。但考虑到我国经济发展阶段和居民收入水平，再加上这项改革情况复杂，影响面大，拟先在部分城市对部分个人拥有的住房进行试点，恢复征收房产税。

　　至于免征条件的设定是较为复杂的工作，应本着住房套数和面积兼顾的原则，免征首套房和第二套改善性住房，重点征收第三套以上住房的房产税，另外在每套住房面积上也要有一定的约束。总之，在现阶段，免征的基本思路是，对普通居民自有居住用房产少量征税或者不缴税，而针对豪华住宅、多套房产、投机客购买的房产是主要征税对象。然而，这套免征办法的前提是可以清楚地甄别出投机客、多套房产持有者与只有一套房产的普通居民。因此，笔者建议，当前采取“普遍征收-免征部分返还”的模式，并且根据家庭所在地区情况制定统一的免征返还标准。这一方面能够保障税收收入，另一方面能更好地与未来普遍征税的制度相衔接。

　　征税基础由房地产原值调整为市场评估值。从国外房产税的发展趋势看，房产税改按房地产市场评估值的一定比例作为计税依据已成为世界主要经济发达国家的共识。为了真实地反映房地产的市场价值，公平税收负担、体现“量能负担”的原则，使税收与经济发展和物价水平同步增长，房产税应将原来按账面原值计税、从租计税办法，一律改为按市场评估值为计税依据。按市场评估值再给予一定幅度的折扣后计税，主要是考虑到房价升降的变化因素和房产的新旧程度，也照顾到不同纳税人的负担能力，这也是美国等经济发达国家较多采用的做法。

　　建立浮动的、差别化的税率体系。房产税不应是固定税率，而应采取浮动税率制，在经济不景气的阶段，可以通过退税来刺激经济，而在房地产出现泡沫的阶段，则可调高税率，抑制需求、给市场降温。另外，房产税在实施中可以分几步走，首先对商业物业提高税率，再对多套住房和豪宅征收物业税，然后再逐步过渡到所有住房。在初期，针对商铺、高档住宅、多套住房以及普通住宅等不同性质的房产也要实行由高到低差别化的税率。税率设计要使结果符合二八原则，80%的税收来自20%的纳税主体，各地居住条件低于平均水平以下的居民无需纳税或只需交纳很少的税。

　　此外，应将房产税作为地方政府主体税种来培育，使之随着经济的发展逐步成为地方政府的主要收入来源。在全国统一税制的前提下，赋予地方政府较大的管理权限，促使地方因地制宜。

　　房产税在实施中可以分几步走：首先对商业物业提高税率，再对多套住房和豪宅征收物业税。在初期，针对商铺、高档住宅、多套住房以及普通住宅等不同性质的房产也要实行由高到低差别化的税率。税率设计要使结果符合二八原则，80%的税收来自20%的纳税主体，各地居住条件低于平均水平以下的居民无需纳税或只需交纳很少的税。