开发商海量库存或入市 房价下行趋势明显加大

       由于楼市政策的二轮调控，特别是刚刚出台的《商品房预售资金监督管理暂行办法》加强了对于房地产开发商资金监管，人们对北京房地产市场心理预期发生变化，市场博弈加剧。业内人士认为，新建商品房的高位库存与短期供应增加双重压力下，房价下行趋势明显增大。

　　由于市场上近两年资金流动性很强，房地产商始终“不差钱”，虽然政府针对持续上升的高房价接连出手调控措施，但开发商依然“心中不慌”，楼市始终处于高位运行。而最近北京出台的《商品房预售资金监督管理暂行办法》被业内称作“重型武器”，让很多想用预售款撬动整个开发项目或用预售款投资拿地、挪做其他项目的开发商感到了压力。SOHO中国董事长潘石屹就表示，新监管办法对开发商的资金压力有较大影响，这个压力在半年之后会凸显出来。

　　尽管从日前刚刚公布的房企三季度业绩看，开发商收益仍然可观，位于前四位的万科、保利、招商和金地，销售额同比均有大幅增长，但负债率普遍也有所增长。“链家地产”认为，8、9月份，开发商的回笼资金相对可观，短期内资金比较充裕。但商品房预售资金监督管理暂行办法或将造成开发商未来预售资金的缺口，部分业绩不好的房企会出现资金紧张的情况。

　　政府收紧了开发商的资金使用范围，业内人士普遍认为，开发商将抓住11月“政策空窗期”加紧开工销售，争取赶上“自由资金”末班车，这将使部分计划12月开盘的开发商争取在11月份突击拿预售证。记者从亚豪机构也得到证实，受政策、市场的共同影响，11月开发商的推盘热情明显被削弱，但纯新项目的开盘量包括前期推盘量不多，回款金额不足的老项目还是加快了入市的步伐，有了明显的增加。11月北京市计划开盘项目有23个，其中，纯新盘多达12个，占总量的一半以上。

　　供需关系产生改变使年底新房降价可能性大增。二轮调控双管齐下，先是推出限购措施，其后又对开发商资金实施监管，逼迫开发商加快了推盘速度，增加了供给。与此同时，已有数据表明北京新建商品住房10月存量已连续27天维持在10万套以上，库存处于高位，开发商面临“长期消化不良”。

　　尽管许多人认为“限购令”是一个短期政策，但业内人士包括开发商从政府此轮调控的强硬态度上判断，这一短期调控目的是在为房产税的试点及保障房建设等中长期调控计划的顺利实施争取时间。期望楼市需求再度疯狂的机会似乎越来越小。