房企将面临十年最大危机

   2007年底到2009年初是近年房企最痛苦的时间，许多的房地产企业资金链都到了即将崩裂的程度，幸好次贷危机爆发之后，为了抗击次贷危机的影响，中国开始了为期长达3年的宽松货币政策，大量的信贷涌向房地产，房地产企业融资容易，购房者贷款容易，于是，调控不到一年，房企就从危机中走出，开始另一轮辉煌的业绩和神话缔造的过程。
房价似乎不会降，或者说，降了一定还会涨，开发商们几乎已经形成共识，而政府的调控手段，往往除了带来任大炮几声抨击之外，多数开发商只是嗤之以鼻。

    开发商之所以坚信房价的未来，关键在于腰杆子有钱，都说了，钱多人胆大。所以，调控最终要实现让开发商降价的目的，就是要想办法让开发商缺钱。任何一个开发商，如果他的账户上还有着数十亿的资金，而银行还在追着要给他贷款，谁能指望他会降价？最多，房子不好卖？那就明年再卖。可是要是马上揭不开锅了，不降公司资金链就要断了，也就只好降价了。看看08年那一拨降价的潮流，哪一个开发商不是因为缺钱降价？

    二次调控最有力的就是限购，而比限购更让开发商痛苦的，则是预售资金的监管。

    北京最新出台的《商品房预售资金监督管理暂行办法》明确规定，商品房预售资金应当全部存入商品房预售资金监管专用账户，保证预售资金优先用于工程建设，严禁房地产开发企业直接收存商品房预售资金。此《办法》将于12月1日起实行。

　　商品房预售资金是指，购房人按照商品房预售合同约定支付的定金、首付款、购房贷款以及其他形式的全部购房款。该办法的实施，是保证购房人权益不受侵害的一项重要举措。《办法》要求，商品房预售资金应当全部存入商品房预售资金监管专用账户，由监管银行对其中用于项目工程建设的资金实行重点监管。《办法》规定，房地产开发企业应按照一个预售许可申请对应一个账户的原则，在监管银行设立专用账户，并与监管银行签订商品房预售资金监管协议。商品房预售资金应当全部存入商品房预售资金监管专用账户，并对其中用于项目工程建设的资金实行重点监管，保证预售资金优先用于工程建设。《办法》明确，商品房预售时，购房人应当将购房款直接存入专用账户。房地产开发企业不得直接收存商品房预售资金。区县住房城乡建设主管部门应当对商品房预售资金进入专用账户情况进行监督，并对工程进度进行实地核查。《办法》要求，房地产开发企业应当根据项目建设方案及施工进度编制预售项目用款计划。用款计划应按照地下结构完成、结构封顶、竣工验收、完成初始登记并达到购房人可单方办理转移登记的条件等四个环节设置资金使用节点，并合理确定每个节点的用款额度。

    房地产之所以暴利，关键在于资金杠杆的撬动，房企通常只有资金只占一个项目的20-30%不到，而项目如果净利润达到20%，也就是只有资金投资回报就可以达到 100%，而如果在开发节奏和资本市场上能够运作更为巧妙，房企就可以实现跳跃式扩张。作为房企资金的构成，自有资金、银行信贷、商品房预售款、工程方垫资，其中商品房预售款项是连接其他几个环节中最关键的一个资金。通常可以在一个房企资金链条中达到40%的资金使用率，也就是说，其实，房企用自己的资金拿地，用施工和供货商的资金盖房，银行贷款维持公司运营，而商品房的预收款则是提前把利润套现，从而使得开发商可以用购房者的资金来进行扩张。此次北京规定的预售资金监管使用，将立刻抽走一个房企将近40%的资金，房企将面临巨大的资金压力。

    在今年4月北京出台限购令之后，9月29日限购令被全国推行，房地产市场一下子降到冰点，如果说限购令只是另销售低迷，而预收款的监管如果全国推广，则将直接让市场上绝大部分开发商资金链立马处于极度紧张状态，整个房地产行业将面临90年代之后最为严峻的形势，没有做好准备的房企，资金链断裂将在所难免。房价大幅下跌、烂尾楼频现或许将再次大规模出现。

    可以预见，房企正面临十年来最大定的危机，唯一自救的出路，就是顺应政策，调整房价，让虚高的房价回归真实的市场价值，如此，预收款监管使用这样严厉的政策才可能只在房价过高城市推广，正如笔者在四月北京限购令出台之后号召开发商顺应政策降价以换取政策宽容一样，如果开发商依然死扛房价，一旦预收款监管使用全国推广，中国房地产行业将面临一场灾难，房企倒闭潮将席卷全国，3成以上中小开发商将无法度过这场危机。