炒房者卷土重来是楼市“凶兆”

   近期，上海楼市近期频现排队抢房现象。据《新民晚报》报道，上周末，宝山顾村楼盘开盘，一大早就有购房者排起长龙；朱家角一楼盘开盘不到1小时，毛坯房都卖光了；嘉定江桥的一楼盘更夸张，队伍排了一天一夜，开盘几分钟，好房源便被抢购一空。

　　自今年4月中旬实行严厉的楼市调控以来，排队抢房的现象在一段时间内基本销声匿迹，近段时间的“东山再起”，对房地产市场的下一步演化意义重大。如果仅是自住需求在开发降价促销之下积极入市，倒是一件好事，房价下跌与合理需求释放携手共进，有利于市场健康发展。

　　然而，让人担心的是，炒房客正在重出江湖。据嘉定多个售楼处反映，近期炒房客的比例有所回升，比如8月下旬，某楼盘投资与自住的比例已经达到1:1。笔者倒也真佩服炒房者胆子之大。这轮调控的主要目标是遏制高房价，主要方式是抑制投资投机需求，主要措施是二套房贷政策等。况且近段时间，总理、副总理、部长们频频表态房地产调控不放松。

　　如此政策重压之下，依然有投资投机者持续入市，看来在他们心中，市场已经触底，房价反弹是眼前的事了。当然，这也是历史经验，因为2003年以来每次调控之后，都会迎来房价的报复性反弹，2007年和2009年即是如此。然而，本轮调控较之前差异明显，当前中央的态度非常明确，部分高房价城市“房价不跌，政策不松”。

　　尤其是2009年初，温家宝总理曾说过“本届政府任期内一定稳住房价”。这就意味着，2012年之前，房价只要敢大幅反弹，政府就敢于痛加打压。房地产调控四个多月来，楼市确实明显降温，主要表现是成交量大幅萎缩，而房价并未明显下跌。国家统计局发布的70个大中城市房屋销售价格显示，6月份首次出现环比下跌，不过跌幅只有0.1个百分点，7月则是环比持平。

　　当前的房价水平，在中央看来，依然偏高，距离调控目标存在明显距离。如果此时投资投机者蜂拥入市，那更严厉的调控政策也就不远了。为什么这么讲呢。对于房地产市场而言，只要是自住需求，不管释放量有多大，也很难大幅推高房价，可一旦投资者，尤其是专业炒房客入市，则很容易形成羊群效应，会有越来越多的人加入“抄底”的行列，从而拉动房价快速上涨。所以，只要投资投机者大量入市，必然招致新的调控政策。

　　近两个月以来，政策处于观察期，虽然常有中央官员表态要严格落实调控政策，实际上只是在强调“旧政”，一直未有“新政”露面。房价走向是决策层观察的重点。近期全国各地都有楼盘热销现象，但多数是降价促销带来的结果，并不足虑。值得关注的是，近段时间，部分楼盘的新推房源，打折幅度已经缩小，相较前段时间的售价小幅上涨。

　　房价水平是买卖双方博弈的结果。一些开发商已经探明购房者的心理预期，在这种情况下，最怕投资投机者煽风点火，将已经略有上涨的房价继续推高，那么极有可能使开发商完全放弃业已变小的折扣，转而全面上调房价。不过，从供应量上分析，九月十月商品住宅的供应将会迅速增加，即使需求同步释放，那些急于回笼资金的开发商也不太敢明显上调房价。

　　假若投资投机者入市的步子越迈越大，则国家极有可能出台新政。比如，近期重新被媒体关注的房产税，就是一个重要的“备用政策”，极有可能在少数城市试点推出，如上海和重庆。再如，限制外地人购房可能会在全国大范围推广，目前只有少数城市从严执行。还有，营业税、个调税方面也有提高税负的空间。而这些政策的目标是一致的：进一步抑制投资投机性购房需求。