给购房者的一封信：四季度仍考验调控政策

       新的调控政策已经出来了，明显是加码了，十一黄金周都说不理想，房地产下面会怎么走？房价是涨还是跌成为当前最令人苦恼的事，政府官员、房地产开发商、各研究机构、股市参与者、更多购房者都在焦虑这件事。事实上市面上传来的消息也各不相同，从七月底到八月底，回暖的消息持续不断，相比起四五月来，房地产市场量价都在增加的事实也是眼见的，只是同比起来还差得远。但是值得深思的是在09年市场疯狂的时候，开始也是一点点变化的，后来才变得失去控制。

      从四月调控政策开始发力起，时至三季度末，已是五个月了，这期间楼市陷入空前沉寂，大家都在观望，成交显得清淡。中国是典型的政策市场，到目前处于政策乏力期，前面的政策力度已经差不多用尽，后续政策没有出来。这种政策相对空白少力的阶段，市场感到的压力自然会小，市场的力量就会得到释放，特别是被长时间压抑的反弹力量也会更大，09年的大反弹其原因也正是如此。

      也正是基于这种担心，好多人认为本次调控的效果没有达到，房价没有下降多少，他们不断呼吁政府加大力度，以出台更严厉的政策，以彻底让房价回落下来。显然这种呼声的出发点是好的，让房价更接近老百姓的购买力不是一件坏事，何况现在多数人买不起的高房价确实成为经济和社会健康发展的重大障碍和阻力。就目前情况来看，我们的经济还处于泡沫积累期，早晚会有一个挤泡沫的过程，但不见得就是现在，我们可能要为此感谢美国人，要不是2008年的金融危机，也许泡沫就已经发酵了，恰是那场危机帮助挤去了一些，所以还远没到最后的疯狂。

      但是房价和宏观经济是皮毛的关系，这一点好多人看不到，中央政府和政策者目前面临的考验也是一般人所不知道的。第一季度GDP11.3%，第二季度为10.2%，经济界人士对此的分析认为，第二季度增速下滑的主要原因有两个，一个是出口下降，第二个是房地产调控，那么第三季度和第四季度如果还是采取严厉的调控，那么宏观经济肯定还要下滑，经济持续增长的任务就完成不了，人民的收入就得不到有效提升，收入上不去，就是房价下降也不见得买得起。从这个意义上说，政府处在两难的境地上，加大调控可能会使房价尽快调下来，但毫无疑问会伤及宏观经济的根本，但若是不加大力度，好像政策对于房价的调控失去作用，况且还有好多买房人眼巴巴地盼着房价下跌。

      对于处于上升期的国家经济层面来说，无疑宏观经济是要确保的，皮之不存，毛将焉附？这也正是最近好多媒体三番五次鼓噪加大调控力度，而政府在新出台的政策上也保持谨慎的原因。事实上，整个四季度，加上九月份，本身就是传统的消费销售旺季，不只是包括房地产，这种季节性因素也是要充分考虑在里边的。可能随着时间的推移，季节性因素加上临近年终，各大公司考核结束及上市公司年报数据的出台，不排除房地产市场会来一个大爆发，数据的增长可能会持续到明年一月份。从这里说，包括新政在内，四季度政府的调控政策确实面临着巨大的压力，何去何从一方面取决于房地产市场数据，一方面取决于宏观经济的走势。

      事实上，政府目前释放的信息是调控已经取得效果，房价涨幅已经回落，虽然力度不是特别大，但相较于年初的上升势头已经延缓。目前看起来，政府要做的工作应该是加大对前述调控政策的落实力度，对土地和信贷相关政策加强实施监管，对地方政府进行有效监督，对于房地产市场的违规违法行为加大查处，确保效果不失为当前最好的办法。当然就算是会出台新的调控政策也应当注意后续政策对整个市场的影响力，不至于杀伤大片，造成不可收拾的局面。

      从房价远期走势上看，本人是长期看多派，所依据的就是中国经济长期的发展趋势。但这种看法和一些人期待房价大幅下跌的愿望正好相反，因而会引来好多人的反感甚至恶毒攻击，有人质疑我的职业操守，有人说我是某利益集团的代表。总之，期望房价暴跌的人多的是，而忽视房价上涨基本规律的人却少得很。网络上有“愤青”一词，对于此等人，一腔爱国热情大有可取之处，但也要看到其不理性的地方也会误大事。对于那些殷切盼望房价大跌百分之三四十的人来说，我觉得这是“愤房”一族，其出发点可取，但同样是不理性，不现实。任志强撰文说指望房价暴跌百分之三四十是在做梦，我强烈赞同这一观点。并不是政府把广大房地产商全部镇压了，房价一夜之间回到十年前，大家就一定能买到房子，因为那时有些人的收入可能同样随着经济调整下降不少，还是买不到房子。从这个意义上，“愤青”误国，而“愤房”者则要耽误自己买房了，是误已。

      就济南这个市场而言，对我们购房者来说，目前可以有的选择真的不多，我不知道接下来房价会具体怎么样，但波动一定不会很大，除非经济和社会大局会有什么大的变动。四季度也许是一个好的机会，想购房的人还是要抓紧。