商品房首付需三成 3套及以上房贷暂停

    国家多个部委再次对楼市调控发力。昨日，更为严厉的调控政策出台：贷款购买商品住房的首付比例调至30%及以上。而在此之前，首次购买90平米以下普通住宅的贷款最低首付为20%。

　　全国告别三套房贷

　　与“国十条”相比，多项调控政策扩至全国范畴。

　　文件称，各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。而在“国十条”中，上述政策则限定于“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区”。

　　同时，对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，文件要求严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。另外，各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。

　　之前有报道称，在有些高房价地区，商业银行打出“擦边球”，部分银行利用消费贷款曲线进入楼市。分析认为，昨日发布的新政将有力地堵住消费贷款买房的“灰色通道”。

　　加快推进房产税试点

　　文件规定，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。加快推进房产税改革试点工作，并扩大到全国。

　　昨晚财政部称，10月1日起，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。另外，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。

　　新政公布之前，曾有部委人士表示，此次政策或将涉及房产税新政。但记者发现，此次并未明确房产税试点情况。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，房产税政策可能会由试点城市公布自己的具体政策，而不是由部委文件统一公布。
■ 新政要点

　　第1招各地要加大楼市宏观调控的力度。立即研究制定贯彻落实“国十条”文件的实施细则。房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。严格实行问责制。

　　第2招完善差别化的住房信贷政策。各商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款；对非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。各商业银行要加强对消费性贷款管理，禁止用于购买住房。

　　第3招调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。

　　第4招切实增加住房有效供给。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。认真落实支持公共租赁住房建设的税收优惠政策。鼓励金融机构支持保障性安居工程建设，抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策。

　　第5招加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工、捂盘惜售等违法违规行为，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地。

■ 新闻背景

　　新一轮房地产调控显现

　　昨晚，央视新闻联播播报了国家有关部委近日出台房产新政的报道。记者注意到，这是近几日来又一次针对楼市出台的调控政策。

　　9月26日，国土部联合住建部连夜发出通知，规定因企业自身原因而造成土地闲置一年以上的公司，禁止竞买人及其控股股东参加土地竞买活动。更早之前，9月中旬开始，住建部、银监会组成联合检查组，对北京等主要一线城市二套房贷款政策的执行落实情况进行检查。

　　今年4月17日“国十条”发布，但是近来楼市显现回暖迹象，根据人民网的调查，超八成网友认为调控政策落实不力。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭发博称，此次新政虽然名义上还是在落实“国十条”，但实际上在很多领域已超出“国十条”范畴，所以可以认定这是继去年12月第一波、今年4月第二波之后，第三波的紧缩型调控。

　　■ 业内分析

　　对于昨日出台的房产新政，北京庄凌顾问有限公司负责人表示，看似严厉的调控后续政策中，只有提高首付比例一条具有实质的杀伤力，因为这可能导致一部分刚性需求买不起房。

　　该负责人认为，中央政府已摸清了房价反弹的连锁反应，即刚性需求刺激成交量回升，成交量回升推动价格上涨。如果此次楼市回暖的主要驱动力量是刚需的话，就一定要把刚需的气焰也打压下去。如今，抑制房价短期内最直接的调控手段只有调整供需，抑制成交量。

　　此次政府也再次警告市场———房产税快出来了，而且会在全国展开。但是，由于推出时间尚不明确，这只不落地的靴子，将令恐慌的钞票发抖，暂时不会轻易投向楼市。

　　该负责人认为，相比于上述两条措施，对地方政府落实调控、尽快出台细则的督促则是一种警告。尤其是“严格施行问责制，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。”

　　而对房企的警告则有两条，一是囤地囤房不仅无法获得土地，更无法获得贷款；二是房价高就要严格清剿增值税。这两条尽管没有新意，却再度显示了调控决心。

　　十一前，房产调控再露峥嵘，显然是紧急应对十一期间可能反弹的楼市。这次调控并不是超出国十条，但政策的空间还很大。该负责人称，进一步提高杠杆率，继续去投资化将仍是下一步调控的主旋律。

　　【声音】

　　SOHO中国董事长潘石屹

　　“这次调控算是核武器”

　　潘石屹向记者表示，这次政策的力度较大，算是任志强以前说的“核武器”，波及面很广，各种类型的住宅都受到了政策影响，三套房停贷和房产税试点的面也大幅扩大。

　　他认为，按揭政策的效果是立竿见影的，首付款从两成升到三成，意味着投资杠杆从五倍缩短到三倍。

　　对于房价问题，潘石屹表示，连续出台的政策让市场感觉到的是政府的决心。从这一点来看，如果房价调整效果达不到预期，政策还会继续加码，目前各个方面的政策基本已经出了，但是都还可以进一步加强执行力度，如首付可以继续增加到四成和五成，利用金融杠杆炒房的可能性已经很小。

　　中国房地产学会副会长陈国强

　　“提高首付影响大于加息”

　　陈国强认为，此次政策算是对国十条的进一步完善和强化，并不是一次全新的政策体系，因此不能算是二次调控。如过去90平米以上房产本来就已经是三成首付，房产税也已经在一些城市宣布要试点，对开发企业的不规范行为也有约束，交易环节的税收优惠也已经取消。

　　从政策的力度来看，应该是进一步“扩大”，对楼市的影响会比较大。光提高首付一项，就大于加息的影响，将极大延缓刚性需求者的购房需求。不过，开发商可能还会有一些对策，如全款买房的行为还是没有直接受到约束，而目前楼市的全款买房比例很高。

　　陈国强认为，这次对地方政府的压力加大最为明显———没出细则的必须出细则，出了细则的要尽快完善，房价过高的要问责。从这点来看，楼市价格继续上涨的可能性很小了，如果再出现明显上涨，不排除今后会出现地方政府主管领导丢官的案例。

　　某知名品牌开发商北京公司负责人

　　“一些客户可能会退房”

　　由于旗下项目近期即将开盘，对于正好赶上的新政，该项目负责人表示，开发商要以低调务实的态度来面对市场变化，而地方政府也要正视中央对待楼市的态度。

　　他预计，近期开盘的楼盘会面临按揭首付提高后的购房意愿减退状况，一些资金不足的人会退订或退房。由于8月份以来市场出现的交易量回升状况主要是刚性需求支撑，热销楼盘的中小户型比例很高，而三成首付正好击中了这一点，预期近期的交易量会明显下降，而价格的下降还有待观察。开发商短期会以相对稳定的价格来应对，先观望再说。

　　不过他表示，房地产调控力度也是有限度的，“一味打压，无利可图，谁来盖房子呢？以后的市场谁来供应呢？”