楼市价量齐升 下一轮调控政府已有政策储备

     钱放在银行越存越少,这是否已经成为困扰你的一大问题?
     8月份CPI同比上涨3.5%,不仅创下今年以来的新高,更是22个月以来的最高点,居民实际存款利率已连续7个月为负。从历史经验来看,负利率严重时往往诱发房价猛涨。这与当前楼市调控的诉求可谓背道而驰。
     客观来看,短期内CPI上涨的趋势很难扭转,而“负利率”的格局依靠一两次加息也很难改变。因此“负利率”是否会影响到楼市调控的进程,当前楼市又是否适合投资避险,这不仅是监管层调控的两难,也是普通老百姓的一大困惑。
市场
     负利率下楼市价量齐升
     国家统计局最新数据显示,8月份我国CPI同比上涨3.5%,创22个月来新高。“你可以跑不过刘翔,但一定要跑过CPI”,有关“负利率”的调侃话语再次在人们口中流传。
     数据显示,我国CPI同比涨幅自去年底以来持续走高,在今年2月份达到2.7%的高点,超过了2.25%的一年期存款利率,居民实际存款利率也由正转负。而根据8月数据,当前CPI不但超过了2.25%、2.79%的一年期、两年期存款利率,而且首次超过3.33%的三年期存款利率,居民实际存款利率已连续7个月为负。
     存款负利率给储户带来的影响显而易见。7月份当CPI同比涨幅达到3.3%后,城镇居民一年期存款实际贬值首次超过1%,达到1.05%;8月份CPI同比涨幅再创新高,居民一年期定期存款实际贬值达到1.25%。这意味着一万元存款在银行放一年,实际缩水125元。
     从历史经验来看,当负利率严重时,鼓励居民财富进入楼市等资产价格市场的信号会得到强化,往往诱发房价猛涨。
上一轮房价猛涨就恰逢2007年物价快速上涨、负利率变得严重。根据中国社科院金融所尹中立的观察,2007年当CPI超过5%以后,老百姓对负利率的担忧与日俱增,投资者的情绪开始变得十分敏感,于是出现恐慌性购买资产的行为。
     的确,今年4月以来新一轮调控以来一直处于抑制状态的楼市,随着7、8月CPI同比涨幅连攀新高,不少城市房地产市场也出现了反弹迹象。
     中国指数研究院的统计显示,9月6日至12日监测的35个城市楼市交易情况显示,这一周多个重点城市成交量连续上涨。其中,北京、大连和三亚成交面积环比涨幅都在70%以上,仅少数城市成交量环比下降。
     另据“链家地产”市场研究部统计,9月上半月,广州、苏州、深圳三市成交数据出现明显上涨。苏州环比上涨达到28%,深圳成交上涨环比为18%,广州商品房成交量更达到5494套,环比升幅37%,比8月份上半月的成交量多出1倍多。其中,9月9日成交554套,达到了8月份以来单日成交量的最高值,并且半个月中有10天的日成交量在300套以上。而就在大约一个月前,广州房价将在第三季度量价齐跌几乎还是共识,但现在关于房价走势的争议又开始重现。
    

     原因
     居民对房价上涨预期大幅上升
     在一些业内人士看来,成交数据出现反弹是由于楼市调控政策逐渐被市场消化,部分刚性需求开始释放。但不得不承认的是,由于“负利率”而引发的恐慌心理是导致需求入市的重要因素,也就是说这些所谓的“刚性需求”或许并非真正的刚性。
     居民的这种恐慌心理在中国人民银行19日发布的调查报告中也得到了体现。调查显示,尽管仍有72.2%的居民认为当前房价水平“过高,难以接受”,但对未来房价,三季度有36.6%的居民持上涨预期,比上季大幅上升7.2个百分点。而由于存款就等于亏钱的现实,居民储蓄的意愿也略有下降,投资意愿有所上升。38.8%的居民倾向于“更多投资”,较上季提高2.5个百分点。
     当普通百姓对于负利率越来越担忧的时候,国际热钱也在通过各种方式进入楼市。据报道,全球最大的私募投资集团百仕通已经同意向香港鹰君提供大量资金,以开发后者2009年在大连所取得的土地,建造豪华酒店和高档公寓。而全球房地产巨头汉斯、和记黄埔、凯德置地、西蒙地产、普洛斯集团、铁狮门等最近也开始潜伏进入一二线热点城市。而当这些热钱通过楼市进行套利的时候,最终受到影响的还是普通百姓的收益。
     近日,新华社发文警告:“负利率”严重往往易诱发房价猛涨。显然,本轮楼市调控能否真正收到实效,如何应对当前“负利率”所带来恐慌十分重要。
     预测
     政府已有政策储备进行下一轮调控
     9月9日,央行行长周小川称,如果降至零利率,商业银行的储蓄成本为零,导致银行没有发放贷款的压力。可适当管理利差,提高银行积极性。国务院发展研究中心金融研究所所长夏斌在上周的一个论坛上也建议,基于CPI上涨的压力,可乘机推出存款利率浮动机制。此些言论很快就被解读为加息的暗示。
      加息虽然可能抑制资金为抵制通胀而涌进楼市加大泡沫风险,但同样可能加大人民币的升值压力,吸引更多的热钱涌入中国。此外,资金甚至可能涌入农产品等市场炒作,更继续推高CPI,加大通胀预期风险。这对监管层来说,实在是一个调控的两难。
      不过,国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松指出,虽然目前的物价可能还会高位持续一段时间,但从1990年到现在的240个月里,负利率大概有80个月,占三分之一的时间。“负利率只是形成泡沫的重要因素之一。泡沫的形成还是经济走势、企业盈利水平、投资渠道的开放等因素的综合结果。可以查看一下股市,我们历史上也有很高负利率的时候,资本市场处于熊市的状态。”
      还有专家指出,当前对负利率问题不必过分担忧。尽管负利率状态已经持续数月,但考虑到未来通胀即将见顶后平稳回落,负利率进一步加剧的可能性不大。而在经济未能完全复苏之际,贷款利率上调的可能性也不大。
抛开监管层调控楼市的决心不说,巴曙松认为,现在市场都估计在地产调控阶段会出现一个“双底”趋势,即调控—成交萎缩—观望—部分需求进场—局部放量,从而引发第二轮调控,且通常第二次调控会比第一次价格出现明显下调。现在从数据来看,今年四季度到明年八九月份新开工房地产会形成大规模供应,如果在这个期间,需求下滑、观望气氛浓厚,价格的下调不可避免。“不能过分夸大刚性需求带来的投资机会,如果是自住需求,可选择自己财力担负得起的房子,包括未来的廉租房。”
      业内人士指出,对于可能的新一轮楼市调控,政府也有着充分的政策储备。除了加息外,物业税、房产税、闲置税等征税手段都可以对投资形成打击;国家甚至可以采取临时性措施,在一定时期内限制购房套数,或禁止异地购房等;此外,当前正在加大力度的保障性住房建设,从长期来看,只要能够坚持就一定可以平抑房价。