滕州市房地产管理机制全面提升住宅建设品质

    滕州房地产开发起步于80年代初，二十多年来，按照建设“特色鲜明、环境优美、秩序井然、适宜人居”的现代化城市总体目标，坚持社会效益、环境效益、经济效益相统一的原则，在各级政府及上级业务主管部门的领导下，房地产开发从无到有，从弱到强，迅速发展成为滕州市的支柱产业。特别是1999年以来，房地产开发投资额年年攀高，房地产开发队伍逐年增多，开发量逐年加大，商品房销售价格逐年攀高，房地产市场逐年火爆，开发建设水平有了明显提高，涌现了一大批名优楼盘，大大提高了居民住房条件，为滕州的城市建设、经济发展做出了突出贡献。
　　一、房地产发展现状
　　（一）房地产业蓬勃发展。目前，滕州共有房地产开发企业73家，从业管理人员5000余人。其中一级资质1家，二级2家，三级资质11家，四级资质19家。外资企业18家，占总量的25%，国有和集体制企业9家，占总量的12%。近两年有开发项目的50家，占68%。房地产行业队伍的不断壮大，对滕州房地产业的持续健康发展起到了重要保障作用。
　　（二）房地产投资和开发面积持续增长。2009年，全年完成开发投资32亿元。2010年，计划完成开发投资47.7亿元。今年1-8月份全市房地产开发完成投资31.19亿元，同比增长70.25%，商品房施工面积494.41万平方米，同比增长121.23%；新开工面积299.1万平方米，同比增长264.8%；竣工面积66.98万平方米 ；预售面积44.37万平方米，1-8月份全市累计批准预售面积86.05万平方米，预售面积占可销售面积的32.6%；销售均价3960元/㎡，同比增长6.2%。房地产发展势头喜人。
　　（三）房地产开发整体水平明显提高。滕州在快速发展房地产业的同时，注重开发水平的提高，积极引导房地产开发企业借鉴和吸纳先进的设计理念和经营理念，打造自己的品牌。同时在房地产开发建设过程中，严把公建配套、建筑质量、单体设计、规划布局、环境绿化和物业管理六个关口，实行开发项目全过程跟踪管理。目前已有3个住宅小区荣获省优秀住宅小区称号。两家企业综合实力列入全省50强。
　　（四）住宅质量和住宅品质逐步提高。按照国家推进住宅产业化的要求，滕州今年先后出台《滕州市人民政府办公室关于推进住宅产业化提高住宅品质的实施意见》、《关于开展国家A级住宅性能认定工作的通知》、《关于进一步加强新建住宅及配套设施建设与交付使用的通知》、《滕州市人民政府关于加强房地产开发项目竣工综合验收及预销售管理的通知》等6个文件，积极引导和发展节能省地环保型住宅。今年4月份，国家住建部将滕州命名为“全国住宅性能认定试点城市”，成为全国县级市第一个获此殊荣的城市。目前滕州已有2个项目通过国家AA级住宅性能认定预审，其中翔宇经典项目2#楼通过国家AAA级住宅性能认定预审，3个过百万平方米的房地产项目正在修改完善设计方案，积极审报国家AA级性能认定评审，1个项目正在积极创建国家康居示范工程，这即将填补鲁南地区的空白。近两年来，在市开发办的引导和扶植下，开发商争先创优的劲头十分喜人，你追我赶，勇于“超前一步”，滕州的住宅品质和住宅质量有了大幅提高。
　　二、房地产业存在的问题
　　一是开发建设规模小，品牌效应不高。全市开发企业总量不少，总体规模虽然比以往有较大提高，但多数开发企业规模小，远未达到规模化、集约化发展的水平，企业品牌意识也不高。二是商品房开发和销售行为不规范。未取得合法建设手续违规建设、未取得预售许可违法销售等违法违规行为时有发生，扰乱了正常的市场秩序。三是竣工综合验收需进一步加强管理。未经综合验收即上房交付使用，导致配套设施不全、房屋漏水、地下室渗水等质量问题较多。四是高品质住宅稀缺，住宅产业化进程需要加快。基于全市房地产行业总体利润不太高的原因，开发高品质住宅的积极性普遍不高，住宅产业整体处于粗放型发展阶段，住宅综合质量偏低的特点较为突出，高品质住宅较少，很大程度上不能满足广大消费者日益提高的住房需求。
　　三、下大气力全面加强房地产开发管理，积极引导住宅产业化发展
　　房地产业是国民经济的支柱性产业，关链性强，带动作用大，滕州市委、市政府高度重视房地产业的健康发展，从项目审批、项目建设、商品房销售、信息化管理等方面多渠道入手，致力于规范监管程序，健全管理制度，促进房地产业健康发展，推动经济和社会全面发展。
　　（一）积极开展住宅A级性能认定工作。今年以来，滕州市政府高度重视住宅性能认定工作，市开发管理办公室多次赴胶东先进地市学习先进经验、参加住宅产业化培训班，引导开发企业积极参加性能认定评审，夯实提高住宅品质的基础。八个月的时间，取得实质性进展，效果非常显著。
　　2010年上半年滕州为此专门建章立制，出台了《关于开展国家A级住宅性能认定工作的通知》，建立了工作机制，明确了任务目标，鼓励新建房地产项目参加国家A级性能认定评审。
　　（二）全面加快住宅产业化进程。滕州已经意识到住宅产业化是新时期住宅发展的必然趋势，是发展循环经济的重要载体。为此，高度重视住宅产业化工作，6月份市政府出台了《滕州市人民政府办公室关于推进住宅产业化提高住宅品质的实施意见》和《滕州市人民政府办公室关于加快太阳能成套技术推广应用的实施意见》两个文件，确定了住宅产业化发展目标，明确规划三年时间全市住宅性能认定项目要达到新建项目总量的30%-50%。同时，在太阳能与建筑一体化应用方面，要求全市新建12层以下住宅，必须应用太阳能热水器， 12层以上住宅，太阳能热水器应用比例要达到总户数的50%以上。
　　（三）严格小区配套建设及交付使用制度。上半年，滕州出台了《关于进一步加强新建住宅及配套设施建设与交付使用的通知》，要求所有开发项目在建设住宅的同时，按要求配套建设相应的市政、公用和公共建筑设施。住宅竣工经验收和相应的配套设施建成经审核合格后，方可交付使用。进一步完善了小区基础配套，加强了配套管理，满足了居民需求，提升了小区档次。
　　（四）加强完善房地产信息监测系统建设。2009年底筹建了滕州住宅与房地产信息网，目前已初步实现了两证许可公示、公告通知、信息发布、业内动态、政策法规、商品房买卖合同备案及查询等管理版块内容。初步实现了将老百姓的知情权还给百姓、信息对等、正确引导住房消费的管理目的。下一步将继续完善网站建设，尽快完善开发企业信用体系建设，同时加强对房地产市场动态监测分析，及时发布市场供求和房价信息。
　　（五）全面加强房地产项目竣工综合验收和预销售管理。
　　滕州市政府出台了《滕州市人民政府关于加强房地产开发项目竣工综合验收及预销售管理的通知》，对全市所有新建房地产开发项目实行强制综合验收，未经综合验收或验收不合格的，不准上房。否则，产权部门不予办理确权手续。同时加大预销售环节管理，严厉打击各种违规销售行为。在制度上进一步为规范开发企业依法建设和依法销售行为，确保小区基础设施完善、功能齐全、质量合格，保障购房人合法权益，维护房地产市场秩序提供了有力保障。
　　（六）启动商品房预售资金监管工作。为确保开发项目的工程建设，督促开发项目兴建质量过关，配套齐全，如期交付，维护预售商品房交易双方的合法权益，滕州市政府又制定了《滕州市商品房预售款监督管理暂行办法》，对商品房预售资金进行监督管理，要求所有房地产开发项目商品房预售款项存入指定帐户，实行专户管理，保障预售资金用于工程建设。
　　（七）严格管理，优质服务，全面规范开发建设行为。市开发办不断加强房地产调研，规范管理程序，先后出台了全过程管理的实施方案，为全面规范房地产开发行为筑牢了监管基础。同时调整管理思路，对症下药，力求管好、管住、管出实效，进一步提高服务水平，采取上门座谈、巡查进度、预约谈话等方式，全面摸清底子，现场查看各项手续办理情况，积极向新开工的项目负责人讲解各项手续办理的程序及注意事项等内容，对于手续不全、违法建设等现象，组织人员靠上进行督办。
　　四、滕州房地产开发管理的发展思路
　　今后商品住宅的发展，是向环保、低碳、环境、品位方向发展，打造百年住宅。今后开发企业的竞争，就是人才的竞争，就是住宅品质的竞争。因此，房地产开发管理部门和行业管理部门，有责任有义务尽快梳理和定位今后如何引导行业健康发展，如何培植企业做大做强，如何打造房地产开发建设的联合战舰，这既是发展思路，也是管理方向。
　　（一） 严格市场准入清出制度，提升开发建设水平。进一步完善各项房地产开发管理制度，全面加强市场监督管理。按照“总量控制、动态管理、末位淘汰”原则，严格贯彻落实市政府“预售资金监管”、“强行综合验收”和“抬高预售门槛”的滕州严控文件，坚决依法严肃处理直至淘汰一批管理混乱、经营行为不规范、规模小、实力差、技术力量薄弱的小企业。达到房地产开发市场重新洗牌的目的，为提高开发企业整体建设水平，营造一个良好的发展环境。
　　（二）招商吸引国内优秀房企来滕投资兴业。一是利用滕州宽松的经济投资环境吸引外商。外商只管投资建设，剩余的事由政府来办。使来滕投资的开发商安心、放心、宽心、舒心。二是邀商。积极主动上门拜访，邀请知名房企来滕实地考察。三是用大项目大品牌来引商。计划拿出滕州的“高速铁路站房区域”大体量地产、商业地产和“滕州城市综合体”等一批位置好、环境好、十分具有潜力的项目吸引国内十强或二十强开发企业来滕投资建设。以大房企的大手笔建设高品质住宅的思路，带动滕州住宅品质整体再次提升，带动本土房企经营理念再提高、促进滕州房地产行业再发展。
　　（三）加强资质管理，加大资质审查力度，严把资质关。同时尽快出台项目建设条件意见书制度，实行前置管理，在土地出让之前提出项目建设意见，设定开发资质等级条件。否则，无资格参加土地招拍挂。培植出一批实力强、规模大、信誉好、经营管理规范的优秀开发企业。
　　（四）推行投资主体与开发主体分离制度。建议房地产开发项目必须由专业的开发企业承担，明确投资方只是项目的出资主体和收益主体，不得直接从事房地产开发。严格把握新建开发企业审批关和开发资质审批关，把只有资金而不懂规划又无技术力量的杂牌军挡在门外，从而避免鱼龙混杂现象，净化房地产市场。