楼市回暖说遭质疑 调控尚不能轻言放松

    地产宏观调控已经5个月。在经历了调控之初交易量的大幅下跌后，进入9月，单从数据看，楼市似乎在回暖。

    据北京房地产交易管理网统计显示，2010年商品住宅日均成交最高出现在4月份，达331套。而今年9月上旬的日均成交已经接近这一数据，达到了322套。

    在宏观调控的大背景下，楼市“金九银十”的传统仍在延续。于是，“楼市回暖”、“调控放松”等种种新闻近期开始频频出现。地产宏观调控是否会延续，成为各方讨论的热门话题。

    国家统计局发布的数据显示，8月份全国30个城市中，有26个城市楼市成交面积环比上涨，其中11个城市上涨幅度超过50%。京沪穗深四地楼市的成交量，更是自调控以来首次集体上升。

    面对这些数据，多家分析机构却认为，楼市并不存在回暖的基础。

    北京房地产交易管理网9月1日至12日的统计数据显示，北京市“楼市新政”后开始预售的项目合计85个，总供应房源合计为30214套。截至9月12日签约总数为14625套，签约率为48.4%。

    但仔细分析数据可发现，在“金九银十”的前12天，这85个预售项目中，签约的大部分房屋集中在少数几个项目。其中，有18个项目的成交量在11套以上，这18个项目的成交量，占新政后预售楼盘总成交量的比例高达88.6%。而有多达31个项目，在这期间依然为零成交。

    成交的结构性差异为何如此之大?我爱我家房地产经纪公司控股公司副总胡景晖告诉记者，这个交易量的上升主要来自短期自住需求的释放。比如，临近开学，有些家庭需要“学区房”;9月份、10月份是传统的结婚集中时期，不少人为了结婚买房。

    “9月份成交量有所上升，最多也只能理解为，自宏观调控以来成交量下滑的幅度有所减缓。”胡景晖说。

    4月份国家出台严厉宏观调控政策后，北京楼市成交量急剧萎缩。从5月份以来，北京二手房价格大概下跌了15%。

    “只能说宏观调控有了一些成果，有些区域的房价有了一定回落，但在普通人看来，并没有感觉房价有明显的下跌。”胡景晖说，楼市泡沫还远没有被挤掉，目前这个阶段，不论是政府部门还是普通购房者，对调控效果都谈不上满意。

    基于上述分析，胡景晖认为，这一轮宏观调控政策不会撤出市场，将延续下去。

    此前的几轮楼市宏观调控中，往往是刚有了一点效果，调控措施就撤出，导致房价报复性上涨。“政府部门已经吸取了这些教训，在供给没有明显增加的时候不会撤出调控措施。”胡景晖说。

    这样的判断，在数家房地产研究机构及中介机构中普遍存在。在这些机构看来，如果因为9月份楼市成交量有一定上升，从而导致房价上涨的话，接下来政府一定会出台更为严厉的调控措施。

    分析认为，还有多种因素也不支持房价上涨。

    从资金流上看，根据公开数据，开发商资金普遍吃紧，上半年房地产上市公司的负债近8000亿元，而经营活动现金流量为-837.56亿元，而去年同期则为418.06亿元。四大地产龙头中，保利、万科、金地和招商地产的现金流都为负数。一旦开发贷款等政策收紧，开发商可能只能选择大幅降价。

    按照上市公司的半年报，上半年超过九成的房地产上市企业未能完成今年销售目标的五成。逐渐增加的开工数和竣工数，也使得市场在下半年很可能供大于求。楼市的供求状况在年底可能出现转向。

    SOHO中国董事长潘石屹大胆预测，住房价格将会回到2009年初的水平，原因在于下半年住房供应量加大，保障房推向市场，一系列调控措施让开发商资金紧张，会导致开发商降价求生存。

    “这轮宏观调控不仅要解决房价问题，还有一些结构性问题需要解决，诸如房地产税等制度性的政策还在加紧研究，不会轻易结束调控。”胡景晖说。

    从4月底开始的地产宏观调控，并非没有争论，有观点认为应该将高涨的房价压下去，也有观点担心房价大跌会对经济造成负面影响。

    胡景晖告诉记者，在7月份的时候市场还处在胶着状态，政府部门对地产调控会不会影响经济增长还有不同看法。尽管中央层面表态要坚持调控，但在实际执行中还是有分歧。

    “舆论的压力很大，政府的决策不能不考虑舆论，然而有时候过多考虑舆论压力，决策会出现一定的偏差。”北师大房地产研究中心主任董藩说。

    中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海认为，政府对房价下跌的负面影响过度担心，如果没有后续税收政策的加强，楼市调控将徒有虚名。“在楼市胶着时期，引领大家的预期非常重要。”他说。