又进入传统的楼市销售旺季“金九银十”,但由4月中旬新一轮调控所引发的僵持至今仍未打破。
不过购房者也许会发现,进入9月,由于去年下半年新开工的项目开始陆续入市,市场上可供选择的楼盘逐渐多了起来。而国家统计局数据显示,近一年半来新开工面积超过20亿平方米,约等于之前三年的总和。也就是说,在未来一段时间内,市场供应量将会显著增加。
业内人士分析,随着年底临近,九十月份是不少房企冲业绩的关键时期。随着供求关系的变化,降价的真正启动或许就在这个“金九银十”。
●8月成交回升只是低位反弹不是真正回暖
刚刚过去的8月,虽然调控政策依然维持从紧状态,但随着部分刚性需求的释放,出现了成交回升的现象。
从整个8月的情况看,中原地产监测的9个重点城市,一手住宅成交均出现大幅回升,总体增幅在三成。一线城市中,深圳反弹幅度最大,环比7月有八成的增加,广州次之,增幅在五成,京、沪两地约增加了两成半；二线城市增幅最大的是杭州,环比增长了近七成,成都、武汉两市在四至五成。最近一周,8月27日—9月2日,9个重点城市住宅总成交量实现连续第三周环比增幅1成以上。
在二手市场方面,在经历了3个月的市场调整和观望期后,8月各地二手房市场同样出现反弹。根据中原领先指数系统数据显示,8月份,五大城市二手住宅成交量继续回升,环比增幅约四至五成；与此同时,上海、广州两市的二手房价亦开始止跌回升,指数环比增幅已超过1%。
不过,有业内人士指出,8月份量价齐升,其实只是在低位上很有限的增加,只是“低迷”大势中的一个小变化。少数楼盘涨价,不排除是人为操作的结果。这些,并不能说明市场“回暖”
除了担心成交回暖价格回升,对于期待降价的购房者来说,另一个消息或许也会引发他们的担忧。
9月5日,保险资金投资不动产办法出台。一个月前,保监会正式颁布相关条例,令险资进入不动产合法化,此次《保险资金投资不动产暂行办法》是对具体执行细则的进一步细化。按照截至2010年6月底保险业总资产为4.52万亿元计算,根据新规定,投资上限为10%,也就是说预计可投入房地产领域的保险资金可高达4520亿元,约占2009年商品房销售金额的10%。业内人士指出,如何监管、规范使用进入房地产市场的保险资金,将在一定程度上影响调控效果。
●住宅新增供应将井喷超过20亿平方米新开工房屋大部分将要投放市场
刚刚进入9月,不少购房者突然发现,市场上可供选择的楼盘逐渐多了起来。
广州阳光家缘数据显示,目前广州十区两县商品房可售套数达到35804套,总面积达455.67万平方米,比1—7月明显增加；未售套数更达71229套,总面积901.34万平方米。有统计显示,9月广州推出新盘新货的项目总量为47个,其中全新盘多达24个,占比高达50%,不少项目更集中在越秀、天河、海珠等中心城区。
在北京,截至今年8月23日,9月计划开盘的普通住宅项目已达46个,其中22个纯新盘几乎是集中扎堆面市。同时,北京市房地产交易管理网数据显示,截至8月30日,北京市一共有近十万套商品住宅可售,待售商品房比5月初增加了1万多套。
而在上海,中原集团研究中心统计,仅8月最后一周就有59万平方米的商品房入市,这一数字是之前一周的两倍多,9月计划推盘的商品房呈现出逐级递增态势。
在全国各地,无论是一线、二线还是三线及更小些的城市里,新增商品房都可以说是赶在“金九银十”放量入市、开闸供应。
国家统计局数据显示:2009年国内房屋新开工面积为11.54亿平方米,2010年1—7月房屋新开工面积为9.22亿平方米,而同样数据在2006年为6.4亿平方米,在2007年和2008年都大约为7.5亿平方米,这表明近一年半来新开工的房屋约等于之前三年的总和。
通常来说,房屋从新开工到预售一般需要一年左右时间。由于4月来楼市成交因调控大幅下降,也就是说,从2009年至今超过20亿平方米的新开工房屋中的大部分将在接下来的半年到一年内集中转化为销售供应。此外,根据计划,今年将建成580万套保障房工程。大量的新增供应,对于当前僵持不下的楼市来说,势必将是一股改变现有格局的巨大力量。
●土地供应放量购地支出加大将使房企“荷包”见瘪
与商品房市场相对应的,还有土地市场的放量供应。按照土地出让计划,上海、广州、北京等城市的供地量远远没有达到年初的目标,在今年仅剩的4个月中,各地土地供应势必形成一波高峰。
在北京,几经折腾的中服地块现已拆分入市,将在9月出让,12块土地的成交总价或超过250亿元。在上海,此前流标的莘庄地铁上地块,将在9月下旬重出江湖。此外,长风地王边、新鸿基楼王边均有地块挂牌出让。广州目前挂牌的就有天河地块,以及芳村地王边地块,均为住宅用地。南京下关区近日推出了两幅地皮,仅仅是拍卖底价已经超过200亿元,有望成为中国土地拍卖史上总成交金额排行第二的地块。杭州主城区则推出了采荷单元地块,属于绝对的市中心,参考楼面价15000元/平方米,被誉为年度最佳地块。
中原地产研究中心高级研究主任介绍,近期政策对土地出让金缴费方式日益严厉,致使这些房企购地的资金需求及成本随之大幅增加。
销售低迷严重影响着房企的收入,而购地支出加大又致使那些本来殷实的房企也很快“荷包”见瘪。112家A股上市房企中报显示,上市房企上半年负债总额逾7836亿元,其中负债总额超过100亿元的公司有17家,地产四大龙头“万保金招”的中期负债达2779.4亿元。超过80家上市房企资产负债率高达50%以上。
显然,在融资受阻的情况下,开发商依靠销售回收资金的重要性将更加凸显,在今年最后4个月里,加速出货以缓解资金压力将成为多数开发商的必然选择。
●可能引发价格竞争房价或下跌10%—25%
据了解,下半年金地集团推盘量将占全年总量的75%,约为200万平方米。地产龙头万科早在其中期业绩说明会上就已表示,下半年万科的推盘量会比上半年有所上升,并力争出现单月销售过百亿的超级销售业绩。招商地产高管在8月份的一次券商调研中也坦言,“9、10、11这三个月的推盘量将达全年推盘量的70%。”此外,保利、复地、富力、华润、绿城、雅居乐、中海等其他标杆房企也均在不同场合表达了加大供应量的计划。供应量大幅增多势必引发价格竞争。这使得刚刚开始的“金九银十”,由“供给潮”引发“降价潮”成为可能。
中国指数研究院9月1日发布的百城价格指数显示,该院对国内100个城市的全样本调查数据汇总分析,2010年8月,全国100个城市住宅平均价格为8305元/平方米,与上月基本持平,深圳、武汉、广州、重庆、南京、成都、杭州、北京、天津、上海十大城市8月的平均价格为15135元/平方米,环比下跌了0.76%。
“虽然跌幅很小,但这是一个重要的信号,意味着市场中的供需关系正在渐渐出现变化。”该中房研究副总监何田分析。他认为,随着潜在供应量的逐步释放,在一些2009年开工较为集中的地区已经开始出现局部的买方市场。
8月,在北京市工商联房地产商会组织的“当前房地产形势报告会”上,住建部政策研究中心副主任王珏林预测,下半年商品住宅价格势必会降下来。
不少业内人士均分析,“金九银十”楼市供应量放大,购房者有足够的挑选空间博弈房价,而在政策调控不松动的现状下,房企面临高负债和大存货双重压力,加之融资渠道不畅,融资成本飙升,下半年房价应会有所走低,尤其是四季度。
莫尼塔投资发展有限公司房地产分析师王沛认为,“从10月开始,随着供给的快速增长,房价可能重新进入下行周期。和前几轮周期不同,未来几个季度内的价格下跌过程是源于供求关系的自然逆转。”他估算本轮周期中房价下行的幅度在10%—25%左右,并在今年四季度和明年上半年完成一轮“价跌量升”的软着陆历程。
中原地产研究中心则分析,在一线城市中,由于房企总体在广州土地储备较高,有4家标杆房企可售量分别在200万平方米以上,将会引发竞争。另外上海作为房企的战略要地,是国内唯一一个十家标杆房企均有土地储备的城市,下半年各企业间的竞争也会较为激烈,这两个城市价格下行的幅度都将因此而增加。二线城市中,成都、重庆、天津、西安、佛山、武汉等供给较大的城市,有可能率先出现价格下降。
■政策动向京沪启动空置房调查国务院监控楼价反弹
楼市新一轮调控政策逼近
在政府对房市调控不断出招的同时,房价不但没有如愿出现实质性的下降,反而在“金九银十”之际,一线城市房价呈普遍转暖迹象。就在这几日,备受公众关注的空置房调查终于落到实处,空置房调查在北京上海两地已相继启动。
业内人士认为,这标志着国家对于房市的调控政策进入量化阶段。另外,一月内房产税被相关部委三次提及,有观点认为随后有可能开始新一轮调控。
空置房调查从京沪开始
北京市近日已选取部分小区对空置房进行入户调查,上海市统计局也表示上海正在依国家统计局部署开展空置房调查工作。
北京市分繁华、中度繁华和相对偏远三类地区,选取不超过十个具有典型性的小区作为试点,进行入户调查。上海市统计局也表示,上海正在依国家统计局部署,由国家统计局投资司委托的调查总队进行开展空置房调查工作。
国家统计局局长马建堂曾表示,将充分利用第六次全国人口普查获取用于了解住房空置情况的相关信息,建立住房空置调查制度也在研究之中。这标志着国家对于房市的调控政策正逐步进入量化阶段。
有专家表示,决策层这次之所以下狠心调查空置房,是源于迟迟降不下来的房价。中国指数研究院数据近日出台的数据显示,8月31日至9月5日一周,监控的35个城市中,有21个城市成交面积环比上涨,其中京沪房价创调控以来最大涨幅。
国务院监控楼价反弹
中国最大住宅开发企业万科在其公告中也显示,万科8月销售额119.9亿元,刷新了国内房地产单月销售纪录和万科20年单月销售纪录。
记者了解到,国务院办公厅舆情监测部门日前将一份反映房价反弹的文件,发至住建部和银监会等相关部门,这份文件经核实后将上报至国务院。万科多个热销项目涨价已被舆情监测文件记录在案,另外多个房地产企业的热销和涨价等现象也一并被收录其中。
可见,上一轮政府的楼市调控政策并未取得立竿见影的效果,国家统计局称政策执行力度尚不理想。此次楼市反弹之际,具体企业和项目名字被监控部门明确指出,显示了房市调控的进一步深入,这也许预示着政府将使用更为严格的调控手段。
部委一月三论房产税
近期有关房产税的新闻,再次搅动房地产市场。
9月7日,工业和信息化部运行监测协调局与社科院工业经济研究所联合发布的《中国工业经济运行2010年夏季报告》指出,下半年要保持宏观经济政策连续性和稳定性。其中,要选择好房产税征收政策出台的合适时机。
报告还提到,今年以来,新的房地产调控政策尽管取得初步效果,但房价总体上仍在高位运行,交易量大幅萎缩,对工业经济运行的影响不容忽视。
这是近一个月来,明确提及房产税征收的第三个部委。上月底,发改委相关负责人表示,继续推进房产税改革。随后,财政部部长谢旭人在向全国人大作报告时也表示,下半年的一项重要工作就是研究完善合理引导个人住房消费的税收政策。
有专家预测,物业税在空转4年之后有望成真。不过,中国社科院财贸所研究员杨志勇在接受采访时表示,“对个人住房征收房产税需要注意其局限性。不能脱离我国住房市场还是卖方市场的国情。还有一些专家认为,对千家万户的房产价值的评估是一项复杂的工程,诸多困难让房产税的出台慎之又慎。
新一轮调控酝酿中
业内人士预测,若此次空置房调查结果具有一定程度的客观性和参考价值,则有可能促使更严厉的房市调控政策的出台。
人民日报近日有评论称,在复杂的经济形势下,调控楼市和经济增长之间难免冲突。但若能够在短期调控的同时,制定和完善住房发展中长期规划,则可有效控制短期调控给经济带来的影响,并从长远来看对改善民生起到巨大积极作用,促进整个经济社会的和谐稳定。
相关人士解读认为,决策层很有可能在房价迟迟不回落时,再次推出新一轮得调控措施。
据透露:若出现二次调控,最有可能的手段仍旧是对开发商停放贷款,卡住其资金链,以及更加严格的二套房、三套房政策。专家建议,单一行政调控手段对于楼市显然不足,并且会给地方政绩带来不利影响,令政策落实力度大打折扣。更多地应该利用经济杠杆,使用税收调控手段,才能确保楼市健康运行和房价的理性回归。
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