楼市成交放量 难解房企资金饥渴

　　刚刚过去的8月份见证了成交量的大幅回升。第一创业证券研究所的数据显示，8月份，在一线城市中，上海成交17119套，环比增长15%；北京成交9211套，环比增长32%；深圳成交3010套，环比增长77%。在二线城市中，南京、杭州、天津、武汉和重庆8月份的成交量环比也上升了106%、42%、14%、35%和33%。

　　以万科为例，万科8月实现销售面积91.5万平方米，销售金额119.9亿元，同比大涨84.85%和148.76%，环比上涨20.71%和42.06%，单月销售面积和金额双双创下了历史新高。2010年1至8月份，万科累计实现销售面积487.5万平方米，销售金额572.1亿元。销售均价方面，当月销售均较为13103.83元/平方米，环比上涨17.69%，同比增长34.57%。分析人士指出，成交量骤然放大，主要源于压抑已久的刚性需求的爆发和各家地产公司的集体释放库存。

　　在销售出现井喷的同时，房地产公司拿地的脚步也丝毫没有放慢。以万科为例，8月份万科共获得13个项目，新增权益建筑面积为302.33万平方米；1至8月份万科新增权益建筑面积达到了1792.10万平方米，已是2009年全年的1.44倍。不过，尽管成交量出现回升，但在刚刚公布的地产公司半年报中，开发商资金链趋紧已经十分明显。

　　东兴证券研究显示，截止2010年月，按申万分类的135家房地产上市公司资产负债率为67.79%，同比上升了6.02%，相比2009年底的65.03%也上升了2.76个百分点。135家公司的借款达3317亿元，同比2009年6月的2120亿元增长56.46%，同比2009年底增加了32.06%，其中长期借款为2487亿元，同比2009年6月的1411亿元增长76.26%，同比2009年底增加了34.86%；短期借款为830亿元，同比2009年6月的710亿元增长16.90%，同比2009年底增加了24.35%。

　　上市地产公司在现金流的紧张程度上更为明显。WIND统计显示，按照申万一级行业分类的135家上市房企中，2010年上半年经营活动现金流量净额为-837.56亿元，而去年同期则为418.06亿元。四大地产龙头中，保利地产上半年经营活动现金流量净额为-233.48亿元，万科A、金地集团和招商地产也分别达到了-95.14亿元、-45.36亿元和-19.98亿元。而在去年上半年，这个数字则分别是54.52亿元、98.22亿元、26.43亿元和31.46亿元。

　　截至报告期末，135家上市地产公司现金及现金等价物净增加额为-47.77亿元，而去年同期则为548.30亿元。此外，截至报告期末，上市地产公司的存货整体高达7753.80亿元。地产公司的资金饥渴程度可见一斑。东兴证券房地产行业分析师郑闵钢预计，四季度房地产开发企业的资金将明显趋紧，一方面将迫使企业加大促销力度；另一方面也将大大减弱开发企业提高商品房销售价格的过高期望；接下来的四个月，商品房销售活跃度加大，销售价格波动也将加大。

　　纠结开发商是否让利决定“金九银十”走向

　　房企资金吃紧的现状正在增加其让利的压力。在中国房地产学会副会长陈国强看来，楼市“金九银十”能否重现，开发商是否让利很关键。他告诉《经济参考报》记者，虽说九、十月份是楼市的传统销售旺季，但在调控的大背景之下，仍应理性看待。

　　记者了解到，当前对于楼市未来的走势存在一定的分歧。其中，有分析认为，在目前“低价热销、高价滞销”的市场环境下，部分纯新盘有望选择低开，以价格换销量，届时房价可能会出现一轮调整。也有分析认为，9月的市场可以说是下调与反弹的压力并存，而价格出现新政后首次上涨的可能性非常大。

　　这种担忧并非偶然，目前市场上部分消费者的心态正在发生变化。“估计房价再往下降的可能性不大了，而且心里边也害怕房价会再涨回去，所以与其保持观望，继续纠结，不如干脆出手。”在北京某事业单位上班的刘先生对《经济参考报》记者说。

　　就在上个周末，为了以后小孩上学方便，刘先生把南三环83平米的两居室以185万的价格卖了，然后再买了一套二环以里95平米总价330万的房子。他说，房子的价格在他的可承受范围之内。

　　住房需求似有回暖迹象。《经济参考报》记者5日在北京东南三环万科一项目销售中心现场看到，虽然顶着大太阳，且还不知道最终的开盘价格，但前来看沙盘和咨询的购买者络绎不绝，现场的售楼人员明显有点忙不过来。

　　不过，链家地产市场研究部认为，部分长期观望刚性需求首次爆发，是否能够带动整体市场回暖仍有待观察。因为此类需求在一段时间的释放后会逐渐冷静和消逝，而是否有其他类型刚需跟进市场继续带动成交，才是整体市场真正回暖的关键。

　　链家地产认为，“金九银十”作为传统房地产市场旺季，在消费者眼中其导向作用突出。尤其是九月上半月，其成交量对消费者的心理作用更加显著，如果成交放量，则消费者会跟进市场引发大规模的成交回暖；但如果成交紧缩，则消费者观望情绪有可能进一步加重。

　　中原地产市场研究部张大伟认为，新政实施数月，积压了很多刚性需求，而当前正值金九银十的交易旺季，市场一旦出现低价盘，抢购就很容易形成。但市场成交量如果持续上涨，住宅价格很可能面临回升。

　　后果开发商逆势提价或引后续调控

　　记者发现，本轮楼市调控施行至今，一度绝迹的排队买房的场景重新出现，而在政策的重压之下，资金链吃紧的部分开发商开始利用成交回暖的势头逆势提价，令北京、上海等地楼市逆市出现了“量价齐升”的现象。业内人士认为，这很可能引后续调控政策出台。

　　中原地产认为，“金九银十”期间商品房及二手房的成交量有可能因为供应量的上涨而上涨，但涨幅不会过大，而一旦市场在此期间出现明显的逆势反弹，将很有可能促成力度更大的第二轮调控，包括征收房产税、预售资金监管、全面限购等在内的一系列举措都有可能随之而来。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，当前的房价水平，在中央看来，依然偏高，距离调控目标存在明显距离。如果此时投资投机者蜂拥入市，那更严厉的调控政策也就不远了。

　　“对于房地产市场而言，只要是自住需求，不管释放量有多大，也很难大幅推高房价，可一旦投资者，尤其是专业炒房客入市，则很容易形成羊群效应，会有越来越多的人加入抄底的行列，从而拉动房价快速上涨。所以，只要投资投机者大量入市，必然招致新的调控政策。”杨红旭说。

　　比如，近期重新被媒体关注的房产税，就是一个重要的“备用政策”，极有可能在少数城市试点推出，如上海和重庆。再比如，限制外地人购房可能会在全国大范围推广，目前只有少数城市从严执行。还有，营业税方面也有提高税负的空间。

　　不过，与机构楼市调控加码的观点相比，专家们的观点更倾向于政策维稳。

　　中国社科院城市发展与环境研究所研究员牛凤瑞告诉《经济参考报》记者，楼市调控政策应该保持相对稳定，因为房地产永远都在变化，政策不可能保持同样的调整频率，稳定的调控政策，有助于稳定市场预期，对供需双方都有好处。

　　对此，住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林表示，今年上半年的房地产市场，调控政策取得了阶段性效果，但调控的任务还很艰巨，与国家的要求还有很大差距。因此，相关部门、地方政府将会加大调控政策的执行力度。

　　但他同时指出，下半年，开发商和消费者对政策的预期会逐步减少，因为无论是从市场反映还是相关领导人的态度，都能发现政策需要持续和连贯，而且政策的执行离我们的目标还有很长的距离，所以谈不上变化或结束。