地价顽强攀升 调控未触楼市死穴

　　金九又至，银十不远，这是又一个尴尬的“黄金时节”。一方面是中央的调控措施接踵而至，上到国务院下至各部委、地方，无不宣誓般强调对房地产的调控。另一方面，各重点城市成交量有所恢复，甚至房价也有所抬头。从9月到11月，都是房地产销售的传统旺季，地产商的销售目标有四至五成靠这几个月完成。如何“定价”不仅是楼市酣战的核心，甚至直接决定调控之下企业的发展路径。

　　地价不降房价难落

　　“我们不会盲目抬价，但起价肯定不会低于2009年年初的水平”，一家总部在广州的上市房企营销总监表示，在他看来无论哪个开发商降价，都会有一个基本底线。“其中一个参考标准就是土地价格。”

　　尽管调控进行了4个月，但全国的土地价格并没有出现大规模的调整。中国指数研究院的Creis中指数据表明，今年7月北京成交土地的溢价率依旧达到49%，也就是说地产商平均要比起拍价高出近5成才能拿下土地。北京不仅仅是孤例，南京的溢价率也高达56%。数据显示，大部分城市今年前7个月土地溢价水平均高于上年同期。

　　8月最后一天，广州的一次土地拍卖会中，越秀城建以23.8亿元的价格夺得一块番禺“地王”。有趣的是，这块项目2007年曾被金地集团拍下，但由于存在合同纠纷，项目被广州主管部门收回重拍。重拍现场火热无比，9家开发商经过51轮激烈争夺，最后成交比高峰期的2007年贵了8亿元。“拍地前我预计这一地块成交楼面价应该在5000元/平方米以上，不会超过6000元/平方米。”经纬行研究中心主任曾英杰表示，没想到最终成交价远远高于这个估值，楼面地价达到7282元/平方米。地产专家邓浩志表示，这反映了土地市场不降温，楼价或依旧坚挺。

　　“地价肯定是楼市定价的一个最重要考虑。”亚银投资的首席分析师李大伟表示，这并非简单的所谓地价推高房价。“而是关系到发展商重置成本，乃至以后的发展。”李大伟解析道，比如发展商前几年通过很便宜的价格在某区域拿下一个项目，随后几年房价急涨。这无疑意味着地产商利润大幅上升，但同时这也预示着再投资的成本会大规模攀升。“除非发展商选择不在这个区域发展，否则就必须承受高地价的影响。”李大伟表示。

　　这种现象这几年在中国随处可见。例如上海徐汇区中环，2003年楼价在6000元/平方米，2004年上涨到单价9000元/平方米，2007年直接跳升到20000元/平方米，四年将近翻了3番。但与此相对，地价也是疯狂飙升，2009年绿城集团竞得的上海徐汇区龙华路地块，楼面价格达到了27231元/平方米。“徐汇楼价再回到2007年的可能性已经微乎其微，更别提2003年。”李大伟表示，除非中国经济出现大规模萎缩或者战乱。

　　市郊定价趋于保守城区信心在恢复

　　地价不降温，也未必楼价就一定没有折扣。“没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。”供求关系以及开发商对风险的接受程度将直接影响新盘定价。

　　“开发商现在的定价策略差异很大，市郊区域定价倾向于保守，中心区域开发商信心在恢复。”为开发商提供定价研究报告的地产代理告诉记者。

　　一个成熟区域的市场定价通常考量标准是二手市场，例如位于广州天河区华景新城的新项目华景里，准备在9月12日正式上市，9月初售楼部给出的销售起价是20000元/平方米。

　　“如果按这个价格销售，表明开发商的策略比较保守。”裕丰置业的店面经理王彪表示，2009年与华景里一路之隔的项目东方新世界开盘，销售均价为23000元/平方米，而且成交量一直位于去年官方网签的前列。“但现在楼市有所恢复，真正开盘时，就未必是这个价。”王彪表示。

　　今年年初，华景里的开发商也一再加快开工速度，“抢工期、赶进度”的红幅高挂工地之上，楼盘4月份通宵开工，也曾遭到附近居民的连番投诉。楼市调控开始后，周边二手市场出现一定下探，有地产代理向记者表示，周边楼市六七月间曾下跌10%。与之相对应，开发商的抢建也就有所放缓。7月底开发商开始接受优惠登记，当时售楼部给出的预计均价是20000元。

　　可是进入8月后，区域二手楼市有所恢复，“十年以内，素质较佳的二手房单价也回升到15000~20000元/平方米。”曾为该项目作定价报告的地产代理表示，预计开发商会采取低开高走的策略。据该项目内部人士介绍，项目的优惠登记情况不错。临近开盘，售楼部的口风已经变成起价20000元/平方米。

　　杠杆率决定利润

　　有人辞官归故里，有人连夜赶科场。

　　由于供应充足，一些市郊的新盘定价则不得不倾向于保守。一个位于深圳龙岗的项目经理告诉记者，由于项目是在2007年拍下的项目，土地成本以及建筑成本都非常高，但由于合约所限，项目不得不在今年面市销售。项目现在已经推售近半，9月开始将加大销售力度，其中就包括各种折扣优惠。“能有10%左右的利润率就已经不错了。”这位项目经理显得有些悲观。

　　实际上，10%左右的利润率只是项目利润，体现在开发商身上的利润也许上升至50%。尽管房地产调控已经进行了4个多月，但调控对于开发项目自有资金的比例并没有明确调整，也就是说，项目的最低资本金也只要20%。具体来说，一个总成本1亿的项目，开发商只需要2000万元的资本金即可开发，剩余的完全可以依靠银行开发贷款，购房人按揭贷款运作。高杠杆率，可以使开发商频繁地运用资金，玩起“十个锅子九个盖”的游戏。

　　这种游戏的危险无需赘述，2004年，国务院规定房地产开发的资本金比例要从20%提高到35%以上。但进入备受金融危机冲击的2009年，中国的出口严峻受挫，于是担当着拉动投资与消费的房地产又被赋予了更多使命，当年5月，最低资本金的比例再次下调至20%。

　　金融杠杆可以成倍地放大投资者的收益，当然也同样可以成倍地放大投资者的亏损。如果总售价低于总成本，楼盘或者会由于缺乏后续资金而变成“烂尾楼”;或者得由开发商从自有资金中承担巨额亏损。有开发商财务人员告诉记者，无论如何定价，毛利率保持在借贷利率之上，是其最后的底线。

　　当然，根本上还要看，市场能否接受这样的价格。楼市是否会迎来传统意义上的“金九银十”?

　　开发商正使足了劲。据《中国经营报》记者多方采访统计发现，相比今年8月份仅有18个楼盘推出，9月份北京至少有40个楼盘入市，且各种优惠、降价等促销手段齐刷刷上阵。

　　不降价已毫无退路，但降价能否刺激到买家神经?

　　远郊板块和稀缺板块拉升量价

　　北京住宅销售在8月出现“量价齐升”。

　　8月，北京商品住宅成交均价为21008元/平方米，不仅创下了调控以来的最大涨幅，也是自调控引发均价跌破两万元关口后再度站稳的首月，商品住宅成交均价环比7月上涨了10.6%。据中国房地产指数研究院数据显示，全国百个城市中北京8月涨幅最大，同比上涨71.84%。

　　这要归功于部分开发商对价格的调整。亚豪机构副总经理任启鑫分析，8月出现的量价齐升，一方面是远郊热门板块的低价项目，像保利茉莉公馆、绿地新里西斯莱公馆和中粮万科长阳半岛，拉高了成交量;另一方面是市区稀缺板块的高端项目，像富力十号、万科蓝山等，均价都在4万元/平方米以上，成交金额位居15位以内，拉升了整体成交均价。

　　通过北京市房地产交易管理网查询发现，万科长阳半岛、保利茉莉公馆、绿地西斯莱公馆等占据了8月成交量排名榜前10位的项目总成交套数为2541套，是市场总量的56.6%，超过五成，而其他同期在售的400余个项目中仅有256个项目有所成交，瓜分了剩余的1947套市场份额，平均每个项目仅售出了7.6套，竞争之惨烈、销售之艰涩可见一斑。

　　临近六环降幅明显

　　8月份量价双双走高，激发了开发商对“金九银十”的向往。

　　据记者多方了解并统计发现，9月份北京新推出楼盘数量至少在40个以上，这几乎与去年同期持平，也远远超出4月新政后期间每个月的数量。统计发现，自4月17日调控以来，北京新开盘数量分别为42个、24个、21个、19个和18个，呈逐月下降趋势。“开发商在9月推出大量楼盘入市，是对传统销售旺季的重视。”阳光100副总裁范小冲表示。

　　记者采访发现，这些新开楼盘只有少量楼盘位于三环以内，如首开铂郡(东直门外新东路东侧)、学院派紫鑫阁(海淀区明光桥西北角)、优盘(西城区马连道路南口)、凯迪尚府(宣武区右安门内大街10号)等，绝大部分分布在四环甚至五环外的通州、大兴和昌平，而在价格上所有的项目或通过折扣、或通过送装修等采取促销降价。

　　首开铂郡的售楼人员告诉记者，开盘时间定在9月中旬，价格是35000元/平方米，送精装修。“原计划开盘价为40000元/平方米，现在行情不是太好，只能降价卖。”与首开铂郡不同，位于东五环大望路CBD地区的金地花园、阳光100等公寓价格依然坚挺，分别在50000元/平方米左右，和过去基本持平。

　　与中心城市波动不大相比，五环以外的区域房价出现明显的起伏。

　　价格波动比较明显的则是位于东五环外、紧临管庄城铁站的远洋新悦，这里是金融危机后房价强劲最反弹的地方之一。本报记者去年8月8日采访时，远洋新悦是12900元/平方米，此前开发商还承诺过以10000元/平方米的价格卖给订房者。而到今年3月份，开发商则将价格直接提高到25000元/平方米，每平方米涨幅高达200%。如今9月即将开盘的价格则是17000元/平方米。“相当于降价超过30%。”售楼小姐按最高价相比。

　　受益于通州新城规划，4月份前后，通州房价从10000元/平方米暴涨至25000元，因此，东五环以外的通州被认为是北京市泡沫最严重区域。记者通过调查发现，在通州的不同板块价格有不同的调整。比如珠江拉维小镇、K2清水湾、新华联运河等，上述项目尽管抵达东六环，由于其处于通州新城核心区域，所以价格依然保持在20000元/平方米以上，和今年4月份最高价持平，仍然远远高于去年同期万元房价。

　　降幅比较大的，比如均价为16000元/平方米的金隅花石匠，主要原因是其在东六环外，与通州新城关联不大。

　　作为另一个热点地区——位于北京南五环外的大兴区，价格战在这里更抢眼。9月份将推出至少9个项目，其中以南六环黄村板块最为抢眼，既有像保利·茉莉公馆这样两次推盘都当日售罄的老项目后期，又有旭辉·紫郡、东亚·马赛公馆、首邑·溪谷、顺驰领海等这样的纯新盘。“均价在17000元/平方米左右，比计划下调2000元。周边顺驰等项目也都采取了降价。不过幅度也就在10%。”旭辉集团北京事业部总经理助理王浩告诉记者。

　　而这个区域的二手房价格基本都在20000元/平方米以上。

　　消费者会买账吗?

　　7月中旬以来，一批低价入市的新开盘项目，开盘均价比预期下调了10%~15%，从而迎来了旺销。比如：位于城区二环边广渠门的“地王”富力十号7月底开盘，每平方米成交价38000元，比预期售价低了7000元，下调幅度高达18%。去年5月，富力地产以10.22亿元摘取广渠门地王，楼面价格为14000元，当时专业人士计算该地块新盘销售价格应该40000元以上。但最后这一地块的开盘价格不仅低于40000元，而且低于富力城二手房的价格。

　　合理的降价被认为是旺销的理由。得到印证的是保利茉莉公馆7月底开盘，每平方米成交价17000元，比预期售价低了2000元，下调幅度近12%;万科长阳半岛项目，每平方米均价13400元，与之前的预期售价相比调低近两成。

　　相比之下，9月份扎堆入市的楼盘不被看好。在远洋新悦，一看房者对记者表示，“相比上涨的速度，下降的幅度微乎其微。”

　　开发商看到了“降价旺销”，但却没有让购房者感觉到诚意。据记者调查了解到，上述大兴黄村的旭辉·紫郡是去年7月1获得土地，楼面价格为6000元/平方米，再加上建安成本等，每平方米的成本在8500元。上述金隅花石匠、北京华侨城(东四环)等成本就更低，前者土地属于企业自有土地，而后者是2004年政府以旅游开发配套协议出让的，两者的土地成本都很小。

　　位于通州的加州小镇，在2008年底和2009年初，价格为每平方米5000元，而到了去年下半年则超过每平方米10000元，今年4月份更是涨至每平方米18000元，房价涨幅高达360%。但现在每平方米也就下降2000元，相当于在每平方米18000元的基础上下降10%。而记者从售楼人员处了解到前述加州小镇的土地更是早在2002年就获得了。

　　360%的涨幅，10%的降幅，显然难以说服购房者。　中高端住宅市场一直是上海楼市的主力军，其旺盛的成交直接快速拉升了整个市场的房价。

　　9月2日，上海出台了加强商品住房预销售行为管理的“沪5条”，政府重申调控态度和决心。随着土地价格的合理化，房价有望回归理性。

　　中高端住宅充当市场主力

　　据统计，2010年4月~8月，上海全市住宅(剔除配套动迁)供应量为407.09万平方米，2009年4月~8月全市住宅(剔除配套动迁)供应量为651.96万平方米，同比下滑37.55%。

　　2009年，上海成交量最大的是均价30000元以上的公寓和40000元以上的别墅，成交户型的面积也都在120平方米以上。根据同策机构的数据统计，去年以来，均价30000元以上的楼盘达到95个，比2008年增加21个。中高端住宅成交旺盛直接快速拉升了整个市场的房价。据易居统计，2009年，上海实际成交均价最高前10名楼盘，其中有4个楼盘均价超过10万元，这10个顶级楼盘价格的中位数为95000元，比2008年的72000元涨了32%。中高端住宅市场也因此成为上海楼市代名词，其中市场热点主要是位于黄浦江滨江板块、新江湾城板块、大虹桥板块，以及浦东、南汇合并之后的区域等位地段。

　　记者实地走访了作为热点板块的华润橡树湾楼盘。该楼盘位于上海当前热点板块杨浦区新江湾城，2006年，经过176轮的竞买，华润置地以15.41亿元的价格，将该地块揽入囊中，项目占地面积达到14.4274万平方米，可建面积超过23万平方米。地块的楼板价为6676元/平方米，虽然在当时惊为天价，但与去年底的地价相比已是底价了。2009年12月，新江湾城C6地块出让时，楼板价已经高达每平方米32400万元。据业内估计，按照当前售价，成本每平方米不会超过15000元。

　　2008年橡树湾一期开盘的是联排别墅，售价已经高达每平方米42000元。2009年下半年，橡树湾二期的公寓开盘时，开盘价格为每平方米33500元，价格直追别墅。今年2月，第三期公寓开盘，价格已经上涨到每平方米47000元，开盘后一个月即成交41套。但是，新政出台之后，一个月后仅成交两套。

　　据搜房网信息，目前橡树湾楼盘价格已经出现下跌。记者从销售人员处了解到价格已经松动的情况：“现在只有180平方米和280平方米的户型。现在，如果购房一次性付款，以及现场下定金30万元，我们会有优惠。”据悉，优惠幅度为1%。在二手房市场，橡树湾价格已经有了5%左右的跌幅。

　　市场重现理性

　　记者了解到， 2009年下半年，橡树湾购买的客户群也有了非常明显的变化。2009年，投资与自住比重约为5∶5，2010年，投资与自住比重约为3∶7，客群已经显著变化。

　　8月上海商品住宅市场，也的确出现了今年调控以来的“良好局面”：供求价出现全面回升。上海共有52批新房源上市，推出了6694套76.47万平方米，面积环比大幅上升48.8%;成交面积则环比上升了61%，达到69.87万平方米的3974套;平均成交价格在持续3个月下调后，重新回到20000元以上，达到每平方米20973元，环比涨幅达5.8%。

　　9月2日，上海出台了加强商品住房预销售行为管理的“沪5条”，重申了“3万平方米以下楼盘必须一次性上市预售”规定，以打击捂盘囤地现象，政府重申调控态度和决心。

　　事实上，尽管上海今年土地供应量下降，但是开发商拿地趋于理性，上海土地市场价格开始回落。据戴德梁行研究部统计数据显示，从土地供给上看，上海市2010年上半年共推出住宅用地343.2万平方米，但同2009年下半年的948.2万平方米相比，实际减少了605万平方米，将近减少了63.8%。

　　方方地产咨询机构提供的数据显示，7月至今，上海共成交31幅住宅及商业办公地块，其中14幅地块以底价成交，底价成交土地几乎占了一半。戴德梁行综合住宅服务华东区董事伍惠敏告诉记者，今年上海市有1100万平方米的住宅用地供地计划，因此大量土地将在下半年入市。若土地价格合理，开发商均会积极进入。增加土地供应，将有助于未来市场中供应量的充裕，令市场不再因长期性的饥饿而导致再度出现非理性的房价过快上涨。在亚运会的直接影响下，今年广州的楼市节奏有别以往，8月这个传统淡季已经形成一个推盘高峰，与之相对应，8月的销售量也出现了明显回升，连带总体楼价也出现一定程度的上涨。但开发商还难以安枕，今年上半年批准预售的商品住宅只有2.63万套，这是2001年以来的第三个低点。以至于在楼市强力调控面前，广州楼价依旧坚挺，未来几个月供应会继续增加，楼价会走向何方?

　　开发商发力成交量明显回升

　　官方网签的数据显示，今年8月1日至8月29日，广州十区二县一手住宅成交面积为62.8万平方米，与7月同期相比大涨近五成。这也是近4个月来成交面积首次重上60万平方米关口，成交套数为6056套，与7月同期相比大涨55.5%，成交面积接近4月开始的调控前。

　　与此同时，开发商的信心似乎也同样高涨。8月最后一天，广州举行的一场土地拍卖会上成绩出乎意料的好。此次广州土地拍卖是广州下半年土地出让的“第一拍”，广州房管局相关负责人私下表示，这在一定程度上起着风向标的作用，起码显示了开发商对后市的信心。当天拍卖的三个项目中，两个番禺项目受到热烈追捧，其中收回重拍的2007年番禺地王，最终成交价达到23.8亿元，3年时间，该项目地价上涨了近8亿元，显示开发商对后市看好。经纬行研究中心主任曾英杰表示：这会在一定程度上影响消费者的心态。最近两个月市场的成交量一直呈一个小幅回升的态势，加上番禺高地价地块的出炉，将会导致不少原本观望的消费者加快入市的步伐。

　　开发商的发力不仅仅体现在土地市场，在推盘力度上也是不遗余力。据经纬行研究数据显示，8月十区楼盘广告见报个数为44个，比上月增加了11个，广告费用为3611万元，环比上涨56.93%。

　　对于8月楼市复苏，经纬行认为还不能轻下定论。曾英杰认为，8月整体市场成交量回升明显。其中，成交量上涨主要是十区两市多个热点楼盘的旧盘新推，之前几期产品已积累了一定的客户资源，再加上价格基本稳定，符合消费者预期，因而吸引了大部分买家入场;此外，由于新政后数月里市场成交均比较淡静，为了达到销售目标，部分开发商加大了降价促销的力度，而个别楼盘因降价幅度较大，成交量回升明显。

　　从8月市场的大背景来看，中心区域楼盘价格基本企稳，个别小幅下降，周边区域则优惠促销活动持续，但全市成交价却呈现小幅上涨趋势，最关键原因在于区域的结构性成交。7月成交中占主导的是郊区的低价盘，均价主力段在6000~8000元/平方米，但8月热销楼盘突出特点是性价比高，主力多是产品素质较好，但价格相对合理的楼盘，因此全市均价小幅上涨是顺理成章。

　　未来供应充足

　　开发商发力促销也是不得已的事情，中地行传播事业部副总监陈扬认为，部分开发商放缓了上市进度，是由于4月新政的影响;而10月、11月亚运会召开，又导致住宅申请预售许可暂停。开发商延后的货量，或者提前的货量都将在八九月大量推售。因此往年9月才开始发力的黄金时节提前到了8月，8月份广州住宅新增货量达6765套，较7月同期大幅增加78.5%。

　　供应大增对开发商而言却未必是好事。今年上半年，调控政策密集出台，广州楼市成交量快速萎缩，官方数据显示，上半年广州市十区新建商品住宅网上签约套数22094套，面积为245.52万平方米，同比下降均超过50%;成交金额317亿元，同比减少33.9%;成交均价则同比上升39.3%。

　　之所以上半年量跌价升，与供应量密切相关。从2009年初开始，广州的供应量一直呈下跌的趋势。今年上半年，广州市十区批准预售商品住宅26339套，同比减少14.1%;面积294万平方米，同比减少12.5%，是2001年以来第三低。7月初，有地产研究机构预计这一状况在下半年会被打破，下半年新增供应量将达3.7万套，如果预计准确，这将比上半年的供应增加四成多。截至8月29日，广州全市未售货量达到61037套，未售面积为770.7万平方米，有研究机构表示，如果再考虑亚运城首期近3000套的供应，未来两月有意推盘的项目数可能接近1万套。

　　开发商从“利润率”转向“周转率”

　　开发商的销售压力正在增加。8月的销售情况也可见一斑，经纬行的研究显示，从今年8月成交排行前十名的项目来看，成交量的回升主要是因为旧盘新推项目加大了推货力度，且近半项目楼价有所下调，或者就是较低价位项目。由此可见，目前消费者入市态度依然谨慎。

　　尽管由于供求原因，调控以来广州的楼价一直变动不大，但开发商的心情也是经历了几起几落。研究一下开发商的应对策略，可以更好地判断未来走势。我们不妨看看一个实例——万科的天河御品。

　　项目所在地白云区京溪路几年前还是广州的市郊，但由于城市扩展迅速，区域配套已经逐步完善。医院、学校、地铁几近齐备，但总体而言房地产供应尚未饱和。而万科一直以“高资产周转率”为发展追求，调控开始后，万科总公司对分公司的考核也由“利润率”转向“周转率”，因此这一项目也可以反映调控对广州楼市的影响。

　　这个项目是万科收购所得，该地块是由新恒基集团在2003年以1.47亿元的价格竞得，折合楼面价约1182元/平方米。万科收购该项目时，有几栋楼宇已接近封顶。今年年初，万科宣布将为此支付6.6亿元地价款。折算下来，万科收购该项目的单价为5593元/平方米。

　　业内人士都认为万科在该项目捡了个大便宜，果然，今年3月初万科开盘该项目的均价为1.5万元/平方米。其实万科这个定价也不无道理，年初京溪路周边的云景花园，二手楼价也高达1.1万到1.4万元。万科开盘时扣除一定折扣后，成交价也就在1.4万元/平方米左右，只比周边二手价高10%~15%。有地产研究机构认为，这样的定价其实倾向于保守，进取的开发商定价通常会比二手价高20%以上。

　　果然，保守的开盘价让万科在3月初就售出了推盘量的8成。这个时候调控不期而至，起初，万科对于调控没有更多的应对，天河御品5月网签的销售均价还是达到了14593元/平方米。但销量下降，让项目决定推出部分特价房试探市场。6月初，万科推出了四五十套毛坯房，单价在10800元/平方米。万科对此的解释是，这些项目都是格局不好、朝向一般的项目。在这些特价房影响下，6月天河御品的签约均价下跌至12610元/平方米。降价让天河御品的销量有所恢复，代理公司表示这些特价房当天就销售一空。从7月开始，天河御品的销售价格就一直维持在高位，截至9月1日，该项目签约均价为14241元/平方米。

　　未来两月，该区域将有两三个项目面市，届时面对竞争，万科会否再推特价，我们拭目以待。8月的最后一周，单周成交量达4966套，重庆楼市再度以成交量的疯狂来迎接“金九银十”的到来。

　　与成交量攀升相对应的是重庆楼盘即将在9月迎来入市高峰，开发商推盘的数量远远超过2009年同期，而沐浴着两江新区政策利好的区域开发商虽是扎堆开盘，但热销之声也是此起彼伏。

　　《中国经营报》记者了解到，在重庆50多个即将开盘的项目中，有20多个来自“两江新区”，在重庆9月份扎堆开盘的50多个项目，所推房源以普通住宅为主，户型以30~50平方米的一房、60~90平方米的两房为主。

　　“考虑回收资金的开发商此时会选择快销方式，最大程度的去库存化。”中原地产重庆公司副总经理何伟坚表示，虽然购房者看到市场好转，积极入市，但开发商心中有数，一旦错过了“金九银十”，在瞬息万变的市场中今年再无快跑的机会了，“先跑总比后跑的好”。

　　包含江北、渝北等区域在内的两江新区显然成为此轮重庆楼市集中推盘的主角。由于此轮开盘项目的拿地时间大多集中在2008年之前，如首创重庆鸿恩寺项目楼面价仅在1300元/平方米左右，而同一区域的保利项目在2009年拿地时其楼面价已经攀升至3000元/平方米之上。因此重庆当地人士认为，两江新区的项目密集开盘还有着与竞争对手打价格战的意味。而在成交价格上，重庆主城区商品房成交均价仍较平稳，处于5900元/平方米左右。统计数据显示，重庆主城十一区中，房价最高的江北区和最低的北碚区相差近一倍：8月的最后一周，江北区成交均价为7995元/平方米，渝中区7112元/平方米;九龙坡区、沙坪坝区和北部新区的成交均价在6000元~6500元/平方米之间;渝北区、高新区、大渡口区和南岸区成交均价位于5000元~6000元/平方米区间;最低的是北碚区为4097元/平方米。

　　在开发商以适时的产品和低价入市的策略下，重庆楼市成交已经连续7周保持在4000套左右的高水平，且连续三周成交量恢复到调控前水平，进入8月以来“日光盘”更是频频现身山城。

　　8月28日，位于江北区的首创鸿恩寺国际社区首次开盘，均价7400元/平方米的458套房源当天全部售罄。同一天，位于空港新城的聚义香城故事推出90套洋房以及132套普通住宅，也被一抢而光。之前，8月8日同在江北区的复地天玺、8月14日位于渝北区的龙湖源著、以及位于江北区8月21日的保利江上明珠都上演着“日光盘”的故事。

　　“低价促销，抢占市场是开发商掀起此轮成交高峰的主要原因。”在东原地产营销部周大佐看来，重庆的户籍改革、城市拆迁改造所带来的刚性需求巨大，但重庆经济适用房等政策性住房大量建设的预期下，开发商还是选择了大幅开盘并采取低价促销。

　　“由于考虑到目前大量入市的楼盘均在2007年左右的高峰期拿地，现在实施低价促销不仅可以去除库存，还为未来的房价走向留下了稳中带升的空间。”重庆当地一位不愿具名的开发商表示。