房地产市场持续心理博弈战 房价走向扑朔迷离

     “就是不降价，看你到底买不买;就是不买，看你最后降不降价”，这大概就是目前房地产市场上房地产商和购房者之间最微妙的心理“博弈”。

       自4月14日国务院会议要求坚决遏制部分城市房价过快上涨以来，房地产调控的政策及具体措施接连出台，这不仅让房价走向扑朔迷离，也让购房者的观望情绪逐渐升温。

       那么，房价到底会不会跌?对此，市场各方仁者见仁智者见智。

       房价到底会降还是不会降?

       对此，专家指出，这些市场的变化很快就会体现在房屋成交量的调整上，并且会在未来几个月反映为房价的下跌。

       记者从爱房网上查询了各地新房成交均价。政策调控开始至今，即4月16日和7月26日，深圳房价下跌幅度为13.99%，成交套数下跌幅度高达81.81%。在北京，7月12日至7月18日一周，除去经济适用房和保障性住房，北京新房商品房成交823套，与前一周的1027套相比减少了204套，降幅为19.86%。

       实际上，单从成交价上看，这一组数据并不能完全真实地反映这几个月各地房价的真实跌幅。对此，爱房网专家表示，其主要原因在于成交结构的差异。楼市新政之前，一、二线城市楼市投资比例较高，豪宅成交比例大，新房成交均价由此拉高。而楼市新政之后，中小户型住宅成为成交中的绝对主力，从而拉低了成交均价。同时，这些专家认为，楼价确实已经悄然下跌。

       但在记者的采访过程中，也听到了不同的声音。作为业内知名的房地产专家，经济学家李开发在接受本报记者采访时态度很坚决地表示：“未来楼市降价空间不大，等降价购房依然不现实。”

        之所以得出不会降价的定论，李开发认为这主要是有几方面因素在支撑房价。首先，目前的城市土地市场实际上处于一种半垄断状态，它表现在土地不是一般商品，它具有不可置换性。比方说，北京国贸周边能用来开发的土地就是稀缺资源，拥有这样的资源，其它地方的房价的下降对它的影响是很小的。

        其次，城市经济增长的政策与控制房价的政策相矛盾。新增的就业人口完全没有享有到保障性住房，这些人必然会成为开发商源源不断的客户，这种增加是年复一年如此。

        第三，由于城市土地资源紧缺，而房地产开发商拥有紧缺的土地，随着经济发展城市规模扩大，土地会越来越增值，而且贷款手续简单，监管成本低，所以银行在工业企业与房地产开发企业之间，更愿意向房地产开发商提供贷款。开发商有地足以保障有开发资金，因此达不到预定的利润完全可以不售。

        第四，城市化现已成为城市快速发展的重要保障，城市化中越来越多、总量越来越大的土地出让金与税收已经成为政府收入的必不可少的一部分。调控房价必然会使得地方政府财政收入与预算外收入减少，这必然削弱地方政府落实调控政策的积极性。

        第五，开发商作为经济学的“理性经济人”，必然追求较高的利润指标。即便拿地成本降低也不会带来主动降低房价的结果。过去的三年中，商品房的价格是增长了100%甚至更多，因此开发商尽管嚷嚷资金链断裂，实际上资金实力非常雄厚，否则就不会大量的积存土地。

        第六，市场商品房价格还取决于政府能提供多少比例的保障性住房。保障性住房供应量多，必然有人从开发商客户群中流失。但从现实情况看，政府的财力有限，目前经济适用房还不超过总的住房供应量的5%-6%，因此房地产市场依然是开发商占有绝对支配地位的市场，房价难降也就顺理成章了。

        专家给购房者支招

        尽管楼市调控抑制了房价的过快增长，然而当前国内各地楼市的房价依然维持在高位，老百姓望着需要奋斗一生也许还付不起的房价，一筹莫展。

        李开发说：“现在是开发商与购房者博弈，购房者要学会有耐心，虽然房地产开发商降价的可能性实在不太大。不过，在非热点地区，边缘地区的楼盘，还是会降的。”

        而一直被外界指认高地价是高房价主要推手。对此，李开发说，看问题不能看的太片面，房价之所以涨，不能单单归咎于地价，比如，金融街的地卖到6万一平方米，当开发商建到20层的时候，摊到每平方米的土地价格才是7000块钱，所以大家算一算账就明白了。

        如果不降价，是不是就只有不买房了?对此，李开发建议，可以通过一些团购的方式去购买。

      “从源头调控”的方式值得反思

        历年来对房地产市场的调控，今年是调控政策力度最大的一年。但业内专家看来，虽然每次调控新政出台后，对抑制房价的高速增长多少起到一定的抑制作用，但实际上没有好的市场效果，今年更是如此。因此，专家认为，中国式房地产宏观调控从源头调控的方式值得反思。

        李开发告诉记者，政府这边调控刚刚结束，大量的企业便跳出来拿地，把地价抬得更高。这些年来，我们到全国多个城市进行房地产市场的调研，最大的情况是地方政府从税收型财政变成了土地财政。因为如此，地方政府已经不由自主的要保持现有的地价、房价，甚至希望房价更高，地方政府的财政越来越依赖于房地产，依赖于土地出让，那么这就导致了国家的调控方针始终与地方政府的目标不一样。其次可以在交不动产税上下点工夫。

      “要提高调控效果，防止住房闲置，防止住房炒作，投资与投机，需要对调控方式进行反思，我们是不是该换一种方式进行调控了。”李开发说。