6000亿巨债难阻 房企"战略性”抢地热情高涨

     尽管中期业绩显示63家上市房企共背负5867亿元巨额债务，但将近6000亿的巨债，却无碍其“战略性”拿地的热情。进入8月以来，地产企业频频展开抢地行动，土地价格大幅回升。

    业内人士分析认为，从近期国土部打击囤地、银监会整顿信托释放的信号来看，土地和资金或将成为下一阶段的调控重点。

    土地价格大幅回升

    楼市调控3个多月后，土地市场价格又开始蠢蠢欲动。监测数据显示，全国8月份卖地成交量尽管下滑，成交价却大幅回升，8月第一周监测的20个主要城市整体成交楼面均价为3513元/平方米，是前一周的2.4倍，其中住宅用地成交均价大幅回升，高达6594元/平方米，更是前一周的3.2倍。

    8月19日，国土资源部公布今年各地上报闲置土地2815宗，并通报了对西安立丰御海置业等7宗案件的处理情况，以及对广州谢村地块等6宗土地违法违规案件挂牌督办。地产人士认为，国土部曝光如此大量的土地被闲置，也释放出一个信号，下半年的调控重点可能发生转变。

    不过，中原地产研究报告指出，从目前土地成交情况看，违规用地清查力度的加大，尚未对土地市场造成直接影响。开发商对北京、重庆主城区等地优质地块的追捧丝毫没有降温，多幅地块成交溢价率达100%以上，从而拉高宅地成交溢价率达54%，为近两个月来的最高。

    房企“战略性”

     拿地热情高涨

    事实上，8月份以来，地产企业在土地市场的表现颇为抢眼。

    8月4日，远洋地产首次进军上海，公司旗下北京远乾置业有限公司以19亿元拿下上海罗店两幅低密度住宅地块，两块地块楼板价均超过20000元/平方米，成为罗店区域内新的单价地王。

    继7月份华侨城、华润置地、中心渔港三大开发商在津战略拿地，取得规划总建筑面积达到50万-200万平方米综合用地后，8月份前三周，天津海航和天安数码城分别拿下滨海新区区域及张家窝区域大幅综合用地，总面积累计逾70万平方米，进行天津战略布局。

    金地集团在土地市场也开启了加速模式。8月20日，金地上海公司竞得宁波市慈溪太屺地块，竞得总价为13.6亿元，楼面地价8495元/平方米。当日，同时竞拍的紧临该地块的“文化商务区用地”由宁波恒元地产获得，同为住宅用地，其竞得总价为16.1亿元，楼板价高达10868元/平米。

   “战略性拿地将成为开发商在2010年二季度后的主要任务。”多家机构分析人士认为，在当前土地价格渐趋回落的环境下，开发商新一轮的全国性布局正深入展开，这也是近期全国土地市场成交量上升的重要原因。

    土地、资金或成调控重点

    对于土地市场的变化，有关部门似乎已有所觉察，政府调控方式也多管齐下。

    8月下旬，银监会要求中资银行将人民币1-1.5万亿元(合1500-2200亿美元)的资产负债表外信托贷款转入表内。而信托融资是替代银行贷款的融资渠道，要求银行整顿信托融资，无疑将减少房地产业可获得的资金。

    穆迪发布报告，认为此举会对中国房地产开发商产生负面信用影响。其中可能受影响的开发商包括绿城、沿海绿色家园和合景泰富地产，这些开发商在银行收紧放贷标准时曾受益于上述的信托融资。

    而商品房预售监管措施也被提上日程。8月17日，有报道称北京拟出台“商品房预售资金监督管理暂行办法”，与此同时，西安、苏州等地的房管部门也在酝酿类似措施。

    中原集团研究董事程澐分析，预售款专款专用“一旦此举严格执行，将大大降低开发商的现金周转率，资金腾挪空间受限”。程澐分析，从近期的政策导向不难看出，目前的调控基调在抑制投资、投机的同时，将加强对开发商资金和土地的监管。