给购房者的一封信：房价上涨由规律决定

     自98年正式房改以来，具有中国特色的房地产市场已经走过10年有余。房价从起步时一直大幅上涨，引起包括决策高层在内的社会各阶层广泛关注，国家层面几次出面调控，目前房价仍在高位运行，整个房地产市场依然处于巨大的争议之中。多数人期望房价下降甚至大跌，让房子回到平民视角里来。但是这个问题并不是简单到因为多数人期望就能实现的，恰恰相反，应该清楚看到房价在过去不断攀升背后的经济规律，从而对以后的发展方向有个相对清醒的认识。我们从来不主张去预测或猜测未来，但是我们要坚持对未来大势的趋势性判断保持正确。

     最近的话题就是中国成为世界第二大经济体，有点举国欢庆的意思，商务部网站上说，“中国经济在经历了几十年令人炫目的发展之后，在今年的第二季度终于超过日本成为世界第二大经济体，这是中国经济发展的一个里程碑。”实际上对今天的中国人来说，这实在具有讽刺意味。回头看一下，在荷兰人写的关于中国经济的长期走向的书中，从公元９６０年至１８２０年，中国一国的国民生产总值一直超过整个欧洲，宋朝人均GDP达2280美元，占世界的GDP的65%，是中国历史最富有的朝代，整个明朝GDP也大约占世界的一半。而眼前根据世界银行数据，中国人均收入3800美元，在全球排第105位，位于欧美和一些非洲国家之后，只有日本的1/10，与那些极度贫困的国家如阿尔及利亚、阿尔巴尼亚几近相等，全国还有1.5亿人还达不到联合国一天一美元收入的标准。更深层次的是中国经济发展的质量还有待于提高，经济转型要完成，文化、环保等各方面都要进步。同时，美国GDP为15万亿美元，我们超过日本之后也不过5万亿多一些，确实不值得太骄傲。

     这说明，从历史来看，我们应该很强大，从现实来说还有很大的增长空间，从1978年GDP3645亿到 2009年340507亿，中国走得已经很快，可以说是超快，但和历史上的地位比较，和心目中应有的地位相比，中国的发展还有很远的路，要是看以后，就会对生活更有信心，对眼前包括房价在内的一些争议会有清醒认识。中国要像传统历史一样长期成为老大，就必须得先超过美国，然后长期领跑。有人预计中国GDP在2020年将超越美国，初步以美国每年3% 的年均增长，到2020年，中国要超过20万亿美元，就是150多万亿人民币，人均超过或接近美国现在的1.5万美元的水平，就是说要在目前中国的经济体中再多注入近120万亿人民币的经济总量，同时人均增加1.2万美元的消费，请问这些钱在10多年内洒到中国大地上，什么不涨价？这么多的钱如何消费掉并转化为更高的能量，那就是包括石油、矿产在内的大宗商品，以及柴米油盐在内的日用消费品都必然要涨，同时人们的收入也在不断增加甚至翻番，那么最为稀缺和珍贵的土地能不升值？房子能不涨价？

     同时要看到，中国做为世界第一大新兴经济体，所走的路正是日本、新加坡、香港、台湾等经济体的重复，GDP长期高速增长，楼市、股市呈现空前繁荣，外部资金虎视眈眈，这也成为全球化时代的特征，想独善其身已经不好办，没有谁能避免得了这种规律的影响。

     最理想的状态就是收入、消费包括房价（作为居住而非投资品的价格）能够和GDP保持和谐，房价不要过多超前，不要太多透支未来。事实上，在成熟市场，如美国，基本保持了这一规律，如下图，在1964年到2006年，房价基本围绕GDP左右，但以上涨为多，仅有四次下降。

     但是房地产毕竟在居住的基本属性之外，还有复杂的一些社会印痕，比如投资，一旦投资渠道有限，在大量资金涌入的情况下，房地产价格必然会偏离预定轨道，如上图，在过去四十多年时间里多数时间高于GDP增速。也放有人说这就是泡沫，当然，眼前的中国房价也要承认有泡沫，但现在怕只是泡沫积累期，如果消极看待，那么就等于是错过万载难逢的好机会。十年前，人们认为二三千块钱一平方的房价泡沫严重，五年前人们认为五千块的房价泡沫严重，现在人们认为九千块的房价泡沫严重，回头对比一下就明白了。整体而言，中国的房价目前还看不到顶，跌也是象征性的给政府一个交待，给民心一个安慰，千万不要当真，不会有实质性的大回调，因为规律不支持，违背规律的事不会成为常态。

     同时关于房价收入比问题，中国国际经济交流中心研究员王军说，按照世界银行的标准，发达国家的房价收入比一般在1.8-5.5倍之间，发展中国家合理的房价收入比在3-6倍之间，中国目前全国房价收入比已超过15倍，泡沫现象严重。就算王研究员说得不错，以平视的眼光来看，是高了点，但以中国式发展速度来看，还应该在一个可以接受的范围之内。加之，当前的房地产发展已经是一种具有特色的调控式发展，政府已经加大了调控力度，对市场的疯狂进行适当的校正，对房价的和缓平衡发展也是有利的。

     对于广大购房者来说，还是有必要看一下大势的，至少可以明白总的方向，明白高的房价并不是开发商真的能操纵的，而只不过是他们一方面运气好，一方面充分把握了机会，顺势而为，借势发力而已，至于具体怎么把握，怎么选择那还是要靠自己的，在规律面前人人平等。