住建部专家：未来一年住宅供需关系将扭转

    中国住建部政策研究中心副主任秦虹在今日举行的“中国平安财富论坛”上表示，由于新政出台，推迟开盘的现象普遍存在。5-8月份本来要开工销售的楼盘延期开盘销售，加剧了后期销售的压力。今年下半年房地产市场的供应是非常充足的，未来一年供求失衡的状况会扭转。

未来一年住宅供需关系将扭转

    秦虹在论坛上引用数据显示房地产的供给正在高速扩张，1-7月房地产开发投资规模和新开工面积分别为2.4万亿元和9.2亿平方米，较去年同期分别增长37.2%和67.7%，增速是历史高位；在建商品房面积达25亿平方米，已经达到去年全年的水平；同时103个城市住宅用地累计供应量增长100%以上。

    而调控新政改变了市场预期，压制了需求，重点城市住宅成交明显下降，这意味着2005年开始的供需紧张格局将改变。2004年之前房地产的供需基本平衡，但是2005年开始竣工销售比持续高于1，2009年竣工销售比达到1：1.5，创历史新高。

    由于新政出台，推迟开盘的现象普遍存在。5-8月份本来要开工销售的楼盘延期开盘销售，也加剧了后期销售的压力。

    因此秦虹非常有信心的认为，今年下半年房地产市场的供应是非常充足的，今年下半年和明年上半年供求失衡的状况会扭转。

房企将难再靠囤地获利

    秦虹认为，过去房地产企业盈利模式一是靠土地，企业采取大规模拿地、慢速开发的做法，获取土地增值收益；二是靠房价快速上涨获得收益。

    调控新政的多项措施均克制了土地盈利的模式，比如完善土地招拍挂制度、缩小出让土地规模、提高土地出让价款首次交纳比例、缩短支付尾款时间、严格约定开工时间和竣工时间、提高土地缴款的一次性付款时间、加大土地增值税征缴力度、控制房地产企业融资等。

    秦虹认为，将来土地对于房企的价值将大大降低，房地产企业需要依靠自己的竞争优势来扩大盈利，有产品优势、品牌优势的企业将会得到市场的认可。秦虹的比喻来说，之前大家都去抢面粉，将来则是要做优秀的面包师。

内地住宅仍具增长空间

    当前中国经济的一个重大趋势是沿海发达地区产业升级，将低端产业转移到内地。秦虹认为，区域经济结构调整也会对房地产行业发展产生深远影响。

    随着产业升级，沿海的特大城市第三产业所占比例会越来越大，这会给商业地产带来重大机会。秦虹引用的大城市统计数据显示商业地产销售面积增速明显高于住宅，1-6月，住宅销售面积增长20%，而商业用房销售面积增长57%，办公楼交易销售面积增速高达91%。

    同时随着经济更加成熟，在特大城市的住房交易中，二手房交易相对新房交易的比例会越来越大。

    内地经济发展吸引人口向城市集中，带来的城市扩张、相应带来住宅真实需求的不断扩大，因此内地住宅市场将来会继续保持高速的增长。在本轮调控下，内地住宅销售受影响相对较小，显示内在的真实需求支撑 。