政府调控力度不减 楼市“以价换量”大势所趋

      传统旺季“金九银十”却给开发商带来更加悲观的预期。

　　一方面，来自政府高层的声音不断表明，政策对于楼市调控还将继续深入，银根在下半年将继续收紧。另一方面，房企最近发布的中报显示，开发商正在面临着存量加大、资金链趋紧的境况。业内人士认为，随着9月北京市入市项目数量的加大，市场竞争压力愈加突出，房企采取降价换取交易量的可能性也将加大。

　　高层表态

　　政策调控将继续深化

　　8月13日，国务院副总理李克强在北京市考察廉租住房、公共租赁住房等建设时强调，要继续贯彻国务院关于房地产市场调控的一系列政策措施，坚决抑制投机炒作等不合理需求，切实增加住房有效供给。

　　8月21日，李克强在江苏省常州市主持召开加快保障性安居工程建设工作座谈会上，再度强调，各地要继续落实好国务院关于房地产调控的政策措施，切实增加住房有效供应，坚决抑制投机炒作行为，巩固调控成果，促进房地产市场长期稳定健康发展。

　　短短几天内，中央高层接连就房地产调控表态，表明了中央政府继续贯彻落实国务院10号文件的决心。这令漫长观望中的各方获得了调控政策将持续的确切信号，也让此前不断传出政策将松动的可能性成为了泡影。

　　全国工商联房地产商会理事陈保存向记者表示，高层的不断表态，再加上此前国土部公布的囤地黑名单，表明了政府高层打压房价的决心。

　　与中央坚持调控表态相对应，华远地产老总任志强一改力挺高房价的强硬态度，两次公开劝告开发商降价销售。任志强直言，劝降是为了避免政府再出台“核武器”。

　　距李克强第二次表态的3天之后，国家发改委财政金融司司长徐林就明确表态，我国计划实施一系列税收体制改革，包括优化增值税和营业税税收制度，扩大增值税征收范围；统筹企业税费负担，实施资源税改革；推进房产税改革；继续实施个人所得税改革。

　　“可见各部委正在领会政府高层的意图，这次发改委的公开表态只是第一步，估计其他部委也将做出相应的动作。”中易安房地产担保有限公司北京分公司营业部总经理宛玉敏向记者表示。在她看来，目前房价还没有出现实质性的降价，在北京四环内的房价个别甚至出现了不降反升的局面。如果开发商还没有实质性的降价动作，政府后面还可以在期房预收款、打击囤地、房地产税、银行信贷方面出台更加严格的政策。这也许就是任志强所谓的“核武器”。

      市场形势

　　库存量升高房企资金压力大

　　在高层表态继续深化房地产调控的同时是市场形势的不断恶化。

　　一方面是负债节节攀高，一方面是消化不良并仍在不断增加的库存。上市房企的半年报揭示出，虽然开发商们的资金链尚处于安全范围，但随着时间的推移，销售低迷，资金的回笼不畅，还要还息还债，企业资金压力会越来越大，而年度销售目标又如悬梁之锥，时时刺激着开发商的神经。不管最终是主动还是被动降价，开发商现在需要的可能仅仅是时间。

　　根据聚源数据统计，2010年半年报，86家上市公司带息债务/全部投入资本平均值为48.26%，分别较一季度(45.38%)和2009年末(42.98%)上升了近3个百分点和7个百分点。并且，统计数据显示，今年上半年，86家上市公司的资产负债率为65.1%，也较一季度上升了1个百分点。

　　在负债率上升的同时，是房企盈利能力的下降。已发布半年报的86家企业的销售毛利率平均水平已经较去年底下调1个百分点，更较一季度下调了近两个百分点。业内人士指出，新“国十条”后，显而易见部分开发商正在让利促销。而随着三四季度供应量的增长，开发商销售压力加大和资金链趋紧，房价下调压力更大。

　　市场对于开发商下半年将采用降价的判断还来源于房企销售压力。统计数据显示，上半年，超过九成的房地产企业未能完成今年销售目标的五成。其中，保利地产上半年完成销售金额217.55亿元，完成销售计划的43%；金地集团上半年销售额则为53.76亿元，仅完成全年210亿元目标的1/4；招商地产上半年完成销售额61亿元，仅完成全年销售目标的40%。

　　市场形势的恶化还导致了库存量的不断加大。国家统计局公布的数据显示，今年6月末，全国的房地产开发企业商品房待售面积为1.91亿平方米，同比增长6.4%。任志强认为，如果按照这样的形势，今年估计将有超过2.5亿平方米甚至3亿平方米的库存。

　　宛玉敏表示，房企下半年主要还将面临着银根收紧的压力。今年全年的新增贷款预计在7.5万亿元，上半年已经完成了近2/3的放贷任务，因此下半年许多银行的放贷量会非常有限，预计将把精力放在收益较高的抵押消费贷款上。

      业内预测

　　9月或将迎来降价潮

　　记者调查发现，一些品牌开发商已经开始了以降价来换取交易量的策略。7月底开盘的中粮万科长阳半岛项目，首次推出的800余套房源两日售罄，成交均价只有1.35万元/平方米，低于周边在售项目3000元左右；目前在售的绿地·中央广场项目正在出售三期，其成交均价为1.8万元/平方米，比二期项目1.9万元/平方米的均价下调了1000元左右。

　　大型房企的主动降价，让其抢占了市场先机。据中原地产统计，保利、万科、金地等十大房企在7月份的成交面积达到245万平方米，环比上个月下降10%，比去年同期仅低5%，基本与去年的月均成交面积252万平方米持平。

　　市场人士认为，由于目前的调控正处于风口浪尖上，大房企的主动降价行为将造成跟风现象，随着9月份北京入市量的加大，“以价换量”的策略将被更多企业采用。

　　“对于那些错过了新政前三四月份销售期的项目，如果再不把项目拿出来卖，那他们只能等到明年春天再择机入市了。今年的业绩就算完了。”21世纪不动产集团市场总监林蕾认为，由于此前大量待开新盘纷纷延期入市，其中有相当一部分项目预计会在今年九十月份集中入市。届时，为了拉升业绩、回笼资金，降价在所难免。“所以今年许多开发商都把宝押在了‘金九银十’。”

　　高和投资董事长苏鑫也表示，近期在与多位开发商的交流中发现，开发商对未来预期悲观的情绪都较为凝重。