政策解读：《枣庄市个人住房商业贷款转住房公积金贷款实施细则》

     《枣庄市个人住房商业贷款转住房公积金贷款实施细则》的出台，旨在为已办理商业性住房贷款的缴存职工将商业贷款转为住房公积金贷款，从而降低贷款利率，减轻还款压力。

       以下是对该政策的详细解读：

　　一、政策背景与目的

　　（一）背景

　　1、许多购房者在购房时因各种原因（如公积金缴存时间不足、额度不够等）选择了商业贷款，但商业贷款利率通常高于公积金贷款，导致还款压力较大。

　　2、为优化住房贷款结构，减轻职工还款负担，我市优化调整了“商转公贷款”政策，允许符合条件的职工将商业贷款转为公积金贷款。

　　（二）目的

　　1、降低利率：公积金贷款利率低于商业贷款，转为公积金贷款后可显著减少利息支出。

　　2、减轻负担：通过降低月供或缩短贷款期限，缓解职工的经济压力。

　　3、规范管理：明确“商转公”业务的办理条件、流程和额度计算方式，确保政策公平、透明。

　　二、政策核心内容解读

　　（一）贷款对象与条件

　　1、对象：已正常建立住房公积金账户，且连续足额缴存住房公积金6个月以上的职工。

　　购买首套或第二套自住住房并已办理商业贷款的职工。

　　2、条件：原商业贷款的借款人及共同借款人需为购房合同签订人或其配偶。

　　除申请“商转公”的贷款外，不得有其他住房贷款。

　　原商业贷款已偿还3年以上，且近2年无逾期记录。

　　房屋需位于枣庄市行政区域内，并已取得《房屋所有权证》或《不动产权证书》。

　　解读：

　　政策主要面向已稳定缴存公积金的职工，且要求贷款记录良好，确保贷款风险可控。

　　房屋需为自住性质，且产权清晰，避免投机性购房行为。

　　（二）贷款额度与利率

　　1、额度计算：取以下两者的最低值：

　　按公积金贷款额度计算公式算得的可贷额度。

　　原商业贷款剩余本金金额。

　　最终额度还需减去2个月的原商业贷款月还款额，并取千元整数倍。

　　2、利率：按当期住房公积金贷款利率执行，通常显著低于商业贷款利率。

　　解读：贷款额度受公积金缴存情况、房屋评估价、家庭债务等多重因素影响，确保贷款额度合理。

　　利率优势是“商转公”的核心吸引力，可为职工节省大量利息支出。

　　（三）办理方式

　　1、顺位抵押（直转）：适用于原商业贷款银行与公积金中心合作的银行。

　　公积金中心作为第二顺位抵押权人，直接发放贷款用于偿还商业贷款。

　　可转为纯公积金贷款或公积金组合贷款。

　　2、先还后贷：适用于原商业贷款银行未与公积金中心合作的银行。

　　需先自筹资金结清商业贷款，解除抵押后，再申请公积金贷款。

　　只能转为纯公积金贷款。

　　解读：“顺位抵押”方式更为便捷，减少了职工自筹资金的压力，但仅限于合作银行。

　　“先还后贷”方式适用范围更广，但需要职工提前准备资金结清商业贷款，可能对部分职工造成短期资金压力。

　　（四）办理流程

　　1、顺位抵押方式：

　　提交申请并审核签约→原商业贷款银行审批→办理顺位抵押登记→发放公积金贷款并提前还贷→解除原商业贷款抵押登记→邮寄借款合同（借款人自取）

　　2、先还后贷方式：

　　提交预申请并确认→提前还清商业贷款并解除抵押→签订公积金贷款合同并办理抵押登记→发放公积金贷款→邮寄借款合同（借款人自取）

　　解读：流程设计清晰，确保贷款发放与抵押登记无缝衔接，降低操作风险。

　　公积金中心与银行之间的系统对接和信息共享是关键，提高了办理效率。

　　（五）政策灵活性

　　1、资金运用率挂钩：当公积金贷款个贷率大于95%时，可暂停“商转公”政策或缩小贷款范围。

　　2、合作银行扩展：公积金中心可根据需要增加合作银行范围，扩大政策覆盖面。

　　解读：政策实施与公积金资金池的流动性挂钩，确保公积金贷款业务的可持续性。

　　合作银行的扩展将惠及更多职工，提升政策的普惠性。