经适房不应成为发展方向

      国务院副总理李克强日前在江苏常州市主持召开加快保障性安居工程建设工作座谈会并讲话。他强调，实施保障性安居工程，要从各地实际出发，突出重点，分类指导。在人口较多的城市，要大力发展公共租赁住房，缓解中等偏下收入家庭以及新就业职工、外来务工人员的住房困难，在制度设计上考虑老百姓的承受能力，逐步形成梯度消费的住房模式，实现可持续发展。在低收入家庭较多的城市，要进一步加快廉租住房建设步伐，提高困难群众住房保障程度。在工矿区、林区和垦区，要建设好棚户区改造安置住房，解决职工群众基本住房问题。今年全国要建设廉租住房、公共租赁住房、棚户区改造安置住房等580万套。同时，要采取措施增加普通商品房等供给，满足居民住房消费的合理需求。

　　李克强副总理的讲话，为未来我国房地产市场宏观调控明确了方向。首先，保障性安居工程包括三个方面，即人口较多的城市“要大力发展公共租赁住房”，低收入家庭较多的城市“要进一步加快廉租房住房建设步伐”，工矿区、林区和垦区“要建设好棚户区改造安置住房”。其次，房地产市场并不排斥商品房的供给，在加快建设廉租房、公租房和棚户改造安置住房的同时，普通商品房也要采取措施增加供给。

　　而最为重要的一点是，在李克强副总理的讲话中，没有提到目前国内一些城市出现的经济适用房。这表明，一度受到政府重视的经适房已经不再列入保障性住房的范围。出现这种变化，显然与长期以来经适房所遭遇的瓶颈性问题有很大关系。即以上海来说，最近在上海媒体上热烈报道的首批经适房试点在进入购房签约阶段后，即遭遇了部分购房者无力偿还后续房贷的现实问题。为此，有关部门不得不考虑采取变通措施，比如要求商业银行放宽贷款条件、延长贷款年限等，但这实际上是把经适房购买者所产生的信贷风险转嫁到银行，因此银行只能更多地将其作为一项“政治任务”来执行，而不是作为一种正常的商业信贷模式来加以推广。

　　其实，经济适用房从其一开始出现，地位就显得很尴尬。按照政府的本意，经适房是提供给城市低收入者的一种“惠民”型住房，但实际上，对于经适房购买者，政府需要设置一定的条件，并不是每一个低收入者都有购买的资格，而是需要购买者具有一定的经济实力。这种实力虽然不能与购买商品房者相比较，但也需要其有一定的财富积累。这就决定了经适房的消费对象并不是真正的低收入乃至无收入者，它所能解决的只是漫长的民众收入梯级中的一级，因此它不可能真正起到缓解城市低收入者住房困难的作用。在一些城市，购买经适房的队伍中出现了大量并非低收入的人群，即使不考虑其中可能存在的以权谋私等腐败因素，这种情况也表明在低收入者望经适房而兴叹的情况下，非低收入者就有了混迹于经适房购买者队伍的可能。

    在经济适用房的建设过程中，无论是政府、开发商还是银行，都各自作出了一定的利益牺牲。作为政府来说，它不是一个市场机构，其本身没有经济利益，因此它的让利实际上是利用了它所掌握的公共权力，但将公共资源倾斜于整个购房群体中并不是最底层的一个特殊群体，这是有违社会公正原则的。而对于开发商和银行来说，它们都是市场主体，有自己的利益需求，政府在要求它们让利的同时，必然也会将其他公共资源向它们作出倾斜。通过这样的分析，我们可以看清一个道理，经济适用房是介于市场经济与计划经济中的一种产物，在市场化已经成为全社会共识的当下，它面临一些难以突破的瓶颈问题，便是必然的了。

　　因此，经济适用房逐步退出政府的保障性安居住房的发展范畴，应该是一种大势所趋。我们的住房消费应该建立起有条理的梯级结构，满足各个层次的消费者的需要。前几年大力发展商品房建设，既在客观上推高了商品房的价格，也使低收入者的住房困难问题越来越突出。因此，下一步我国房地产宏观调控应该坚持“两条腿走路”的方针，公租房、廉租房、棚户区改造住房等安居性住房的建设应大力推进，与此同时也不必偏废商品房的开发建设。作为政府来说，应该把主要的精力投入到安居性住房的建设，至于商品房建设，则应更多地发挥市场的作用，政府可以考虑减少干预。让有能力购房者购买满意的商品房，先行实现改善居住质量的目标；让无力购房者能够住上公租房，分享现代化生活的快乐，从而构建起房地产市场有秩序的梯级消费结构，推进社会的和谐发展。