广东省城规院李宇嘉：房地产回稳，政策力度还会加大

       12月11日至12日，中央经济工作会议在北京举行。会议明确部署了2025年经济工作的总体方向：高质量完成“十四五”规划的目标任务，为“十五五”规划的良好开局奠定坚实基础。

　　会议提出，有效防范化解重点领域风险，牢牢守住不发生系统性风险底线。持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作。推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度。稳妥处置地方中小金融机构风险。央地协同合力打击非法金融活动。

　　防风险一直是近年来房地产管理的重中之重，已连续3年成为中央经济工作会议的焦点，此次会议也不例外。

　　广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，防风险是当前的首要任务。楼市和股市作为中国资产的两大典型代表，“稳定楼市股市”放在一起表述，意在稳定价格、稳定量。“如果风险无法得到有效控制，止跌实现不了，不仅会导致房地产行业的问题蔓延至金融和上下游产业，还会削弱居民的预期，降低财产收益，对就业造成冲击，进而影响内需和消费的信心与能力。”

　　尽管会议再次提及了止跌回稳的目标，但从11月份百城新房交易数据以及近期热点城市新房交易周度数据的下降来看，当前房地产市场的基础仍然不够稳固，止跌回稳的态势还需要进一步夯实。

　　李宇嘉认为，此次会议提出的“持续用力推动”表述新颖且富有深意。这意味着下一步将继续贯彻落实“推出增量政策、落实存量政策”的逻辑，形成政策叠加和释放效应。同时，“用力”二字也预示着未来不仅会有新政策出台，而且政策力度还将进一步加大。从会议内容来看，无论是稳定房地产市场还是扩大内需，都不再单纯依赖财政或货币资金的投入，而是强调要打好政策“组合拳”。

　　对于房地产发展新模式以及下一步的政策重点，李宇嘉提出了以下四个方面的建议：

　　一是积极的财政政策致力于降低城镇化与住房消费成本。在更加积极的财政政策推动下，特别国债将重点支持国家重大战略实施和重点领域安全能力建设，其中包括“以人为本”的城镇化所需的基础设施和公共服务设施投资。此外，政策工具箱的创新也将促进消费，未来可能增加对生育、养育、教育等方面的补贴，为房地产消费市场注入新的活力。

　　二是专项债对接存量盘活，实现库存去化。在更加积极的财政政策下，专项债发行力度加大，支持回收闲置存量土地、新增土地储备，以及收购存量商品房用作保障性住房等。

　　三是宽松的货币政策。不仅通过降准降息（降低LPR和存量房贷利率）来降低住房消费成本，还将与积极的财政政策紧密配合，实现货币的精准投放。这将支持房地产消费基础设施的建设，如老旧小区改造、地下管网升级以及教育医疗均等化投入，从而间接促进住房消费市场的繁荣。

　　四是推进城中村改造货币化安置。目前，郑州、广州等热点城市已率先实施房票安置政策，预计随着专项债和专项借款发行规模的扩大，房票安置将在2025年大规模落地。随着库存去化加速和房地产销售增加，止跌回稳的趋势将形成，为城中村改造提供有力支持，使之前因资金平衡问题而难以推进的改造项目变得可行。

　　“城中村和危旧房改造，不仅是新一轮增量政策的重点，也是未来实现房地产市场止跌回稳的新抓手。”李宇嘉认为，新一轮城中村改造计划自去年提出以来，已经从最初的35个大中城市扩大到了300个地级市，并计划新增100万套货币化安置名额，未来还将继续扩大。

　　另外，在都市圈的背景下，35个大中城市作为房地产增量市场的基本盘，也是止跌回稳的关键变量。这些城市城中村和危旧房数量众多，新市民和年轻人群体庞大，他们中的许多人居住在城中村和危旧房中。因此，实施城中村和危旧房改造不仅是推进房地产高质量发展的新模式，也是改善新市民和年轻人居住条件的重要途径。同时，通过货币化安置还可以带动新房库存的去化。