政策“组合拳”发力，房地产迎来拐点

      全国楼市正在走出阴霾。

　　国家统计局数据显示，10月份，全国房地产销售面积和销售额环比降幅连续收窄，70城新房和二手房价格指数环比降幅收窄，市场多项指标出现止跌回稳信号。特别是作为全国房价风向标的一线城市——北京、上海、深圳，销量、房价全部实现上涨。

　　北京，10月份新建商品住房网签 0.45 万套，环比增加 50%，为今年以来高点；二手住房网签 1.71万套，环比增加 32%，同比增加 70%，为近 19 个月以来最高值。上海，10月新房成交67万平方米，环比增加31%，同比增加14%；二手住房成交182万平方米，环比增加53%，同比增加77%。

　　这说明，此前中央多部委联合出台的房地产政策组合拳，正在落地和奏效。

　　9月26日，中央政治局会议首提“促进房地产市场止跌回稳”，奏响政策端新强音。两个月以来，存量政策加速落地，增量政策持续加码，无论是政策力度、出台密度还是落地速度，都超越了历史任何一个时期，显示出政府为市场设立估值底线的决心。

　　作为全球第二大经济体的支柱性行业，中国房地产市场的调整不仅影响国内经济，也对全球金融市场产生深远影响。高盛中国房地产研究团队负责人王毅判断，中国房地产市场的持续下滑终于迎来拐点，而未来走势仍取决于政策实施的力度和效果。

　　政策组合拳加快落地

　　今年“5·17”新政之后，特别是9月底至今的一揽子增量政策持续发力，为房地产市场止跌回稳奠定了坚实基础。

　　在10月17日国务院新闻办发布会上，住房城乡建设部部长倪虹表示，住房城乡建设部会同财政部、自然资源部、中国人民银行、金融监管总局等部门，指导各地迅速行动，抓存量政策落实，抓增量政策出台，打出一套政策“组合拳”，推动房地产市场止跌回稳。

　　需求端，目前政策已基本做到应出尽出。制约住房消费需求的限制性政策，包括限购、限售、限价等，加速退出；首付比例和房贷利率降至历史最低，住房交易环节的税收优惠政策力度空前；加之地方推出的支持“以旧换新”、购房补贴等政策措施，居民购房门槛和购房成本大幅降低，居民购房意愿得到有效提升。

　　供给端，房地产项目“白名单”融资规模增加至4万亿元，新增实施100万套城中村和危旧房改造货币化安置，允许专项债券用于收购限制存量土地和存量商品房。

　　在住房城乡建设部和金融监管总局房地产融资协调机制推动下，融资“白名单”政策已经取得突破性进展。截至11月18日，房地产“白名单”项目贷款审批通过金额超3万亿元，已完成4万亿元预期融资规模的四分之三。

　　财政政策也在积极发力。财政部明确，从2024年开始，连续5年每年从新增地方政府专项债券中安排8000亿元，补充政府性基金财力，专门用于化债，累计可置换隐性债务4万亿元。加上11月8日全国人大常委会新批准的6万亿元债务限额，直接增加地方化债资源10万亿元。这是近年来力度最大的化债举措。

　　此次存量债务化解工作，较好对冲了最近几年土地出让金明显不足问题。地方政府债务压力减小后，在土地供应等环节的严控增量方面将更有主动性，并将进一步推动闲置土地与存量房的收购节奏。

　　紧接着，住建部与财政部联合发布声明，部署各地加快落实增量政策措施要求，进一步做好城中村改造工作，推动符合条件的项目尽快启动实施。

　　一是扩大城中村改造政策支持范围，将原来在35个超大城市进行试点的“城中村改造”项目，扩展到全国300多个地级以上城市。二是推进城中村改造货币化安置。三是将城中村改造作为城市更新的重要内容有力有序有效推进。

　　两部门强调，各地要结合当地房地产市场形势，统筹考虑商品房的存量和增量，从实际出发，稳妥推进城中村改造货币化安置，城市危旧房改造可参照执行。

　　此前，倪虹表示，各地还可以结合城市更新，进一步谋划选择条件成熟的项目，提前实施，只要前期工作做得好，还可以在100万套基础上继续加大支持力度。这项部署将充分释放我国新型城镇化的巨大潜力，形成新的经济增长点。

　　如何确保在建已售商品房保质交付？这也是民众非常关心的。

　　倪虹表示，住房城乡建设部和金融监管总局会同有关部门和单位，强化信贷、土地、司法等措施联动，紧紧围绕交付目标，狠抓各项工作落实。

　　一是抓进度。通过全国保交房信息系统，对每一套交付任务都做到建档立卡，交付一套、销号一套。二是抓质量。把保交房项目作为加强房屋质量监管的重点，既要把房子建成，又要把房子建好。三是抓协调。用好国家、省、市三级专班联动机制，协调解决项目跨区域的资金抽逃、涉法涉诉、资产处置等方面的困难和问题。目前，保交房攻坚战推进有力，已经交付246万套。

　　市场信心正在恢复

　　两个多月来，各项存量政策持续落实，增量政策加力推出和显效，有力推动房地产市场触底回温。

　　房价方面，今年10月份，70个大中城市商品住宅销售价格环比降幅收窄或转涨，同比降幅趋稳，房地产市场预期有所改善。70个大中城市中，7个城市新房价格环比上涨，11个城市二手房价格环比持平或上涨。

　　商品房销售方面，1～10月，新建商品房销售面积77930万平方米，累计同比降幅较1～9月收窄1.3个百分点；新建商品房销售金额76855亿元，累计同比降幅较1～9月收窄1.8个百分点。

　　单月来看，10月全国商品房销售面积7645万平方米，环比下降21.03%，同比下降1.62%，降幅比9月收窄9.38%，连续3个月收窄。

　　销售回款的改善带动房企资金面好转。10月单月，房地产企业到位资金同比下降10.8%，降幅较9月收窄7.6 个百分点。

　　市场预期方面，根据PMI调查显示，10月份房地产业商务活动指数比9月回升2.5个百分点，市场预期指数回升1.8个百分点，显示房地产景气水平有所改善，市场预期出现好转。

　　10月份以来，中国房地产报策划了“房地产止跌回稳调查”系列报道，围绕政策“组合拳”落地实施效果，对北上广深四大一线城市，杭州、南京、成都、武汉、长沙、郑州、天津、长春、沈阳、哈尔滨、大连、海口等二线城市，以及东莞、佛山、宜宾、泸州、内江、乐山、资阳等三四线城市进行深入调查采访，采访房地产主管部门、行业协会，了解政策出台和落实情况，走访楼盘销售现场、采访企业和中介机构，了解房地产销售情况，感受市场热度。

　　调查采访结果显示，随着一揽子政策的逐步落地，各能级城市房地产市场出现了不同程度的止跌回稳迹象。一、二线城市无论是新房还是二手房市场均呈现量增价稳的局面，房价具有较强韧性，在政策刺激性成交明显放量。

　　也要看到，楼市企稳的基础仍不牢固。业内认为，对于今年年末乃至明年的市场走势的判断，取决于存量政策的落地和增量政策的持续跟进。

　　中金研报认为，政策在发力强度和落地执行方面，仍待进一步改善。针对关键问题，较为直接、有效的政策应面向居民收入和房价预期管理，因此财政政策在经济刺激和住房收储方面的发力尤为关键。

　　北京住房公积金管理中心党组成员、副主任李涛表示，未来，要有效促进房地产市场回稳，关键在于多方协同发力。一方面，严格控制增量，确保房地产市场发展规模与实际需求相匹配，避免过度开发导致资源浪费和市场失衡。另一方面，对存量进行深度优化，充分挖掘现有房地产资源潜力，提高利用效率。同时，要提供高质量住房产品，满足人民群众改善住房条件的需求。这都需要持续深化改革，进一步推动构建新的房地产发展模式。