报告|土地市场供需稳步增长，总体热度仍待提升

       9月土地市场平稳运行，供应、成交规模稳步上升，土拍热度延续分化。

　　土地供需规模稳步上升

　　麟评居住大数据研究院发布的数据显示，2024年9月全国住宅用地供应建设用地面积为3658.35万平方米，环比上升19.8%，同比下降16.2%；成交建设用地面积为2980.48万平方米，环比上升48.5%、同比上升12.5%。从前9月数据来看，供需总量仍不及去年同期水平，供应、成交建设用地面积分别为21959.46万平方米、15910.77万平方米，分别较去年同期下降27.3%、21.7%。

　　土拍热度方面，溢价拿地持续谨慎，土地市场总体热度延续低位，各地表现延续分化。根据克而瑞研究中心监测，全国300城9月土拍平均溢价率为3.8%，较上月下降0.3个百分点。其中，除上海、成都、扬州等地单月平均溢价率突破10%，低溢价、底价成交仍是当前土地市场的主流现象。包括北京、南京、广州和西安等城市均是如此，9月平均溢价率均未超过0.5%。

　　克而瑞研究中心表示，结合政治局会议最新表态来看，在“严控增量”的要求下，未来供地规模会有所缩减，但在平均质量持续提升的背景下，再加之各项金融政策为土地投资侧带来的实质性利好，四季度溢价率有望出现触底回升。

　　另外值得注意的是，土地流拍率结束了连续三个月回落的趋势。9月该值为11%，环比增加1.6个百分点，广州、成都、济南、天津等地均出现了多宗宅地流拍或撤牌的现象。对此，克而瑞研究中心认为，随着中央对于供地指标的进一步紧缩，预计未来土地流拍率将继续维持低位。

　　全国土地出让收入回升

　　从土地出让金方面来看，单月全国土地收金回升，但累计收入仍不及去年同期。

　　根据麟评居住大数据研究院监测的数据，9月全国住宅用地出让金为2183.84亿元，环比上涨66.19%，同比下降8.49%；1-9月土地出让金为11955.22亿元，同比下降34.32%。

　　从单月城市住宅用地出让金TOP15来看，南京再次领先，高达131.74亿元，但土拍热度并不高，平均溢价率为0.53%。上海、苏州位居第二和第三位，单月土地出让金分别为120.25亿元和109.56亿元。

　　值得一提的是，上海土拍热度持续较高，9月平均溢价率达12.6%。今年以来，上海楼市成交量价表现稳健，尤其是新房豪宅市场热度颇高，阶段性频现“日光盘”，或在一定程度上激发了房企在上海拓储的信心。

　　从前9月城市住宅用地出让金TOP15来看，北京、杭州和上海仍位列前三，分别为937.08亿元、826.95亿元和619.51亿元。另外，西安、南京、成都、广州前9月土地总出让金均超300亿元。

　　四季度供地将更为审慎，但优质地块有望迎来升温

　　实际上，当前土地市场热度的低迷，主要还是受新房市场去化速度慢的拖累。在土地供给侧，地方政府已经做出积极调整，各类政策和指标技术性调控手段已基本应出尽出。

　　克而瑞研究中心认为，9月份土地供应量虽环比提升，供地质量也在持续优化，但结合政治局会议“严控增量”的最新提法来看，鉴于目前仍有较多地块只能托底成交，预计四季度地方供地将更为审慎，规模同比降幅将进一步走扩，即便考虑到地方供地的周期性节奏，大量重点开发项目会在年末入市，四季度供地环比增幅也将明显低于往年。

　　考虑到近期政策端的多重利好，以及下半年以来各地加强了低密宅地的供应力度，优质土地有望迎来土拍升温。短期来看，土地市场“优中选优”的趋势不会改变，优质地块竞争或将愈发激烈。在拿地方面，房地产企业应该更加注重购房者信心和市场预期的变化，客观评估政策落地层面的实际影响。

　　麟评居住大数据研究院指出，财政部表示允许专项债券用于土地储备，支持地方政府使用专项债券回收符合条件的闲置存量土地，确有需要的地区也可以用于新增的土地储备项目。将有利于缓解地方政府和房地产企业的流动性和债务压力，可能使得大量闲置土地得到盘活，对土地市场的供需平衡起到积极作用。