重庆大学刘贵文：货币化安置房扩围不会引发房价炒作

       中央五大部门，打出房地产重磅“组合拳”。

　　10月17日，国务院新闻办公室举行新闻发布会，住房城乡建设部部长倪虹和财政部、自然资源部、中国人民银行、国家金融监督管理总局负责人出席，就保交房、“白名单”项目信贷规模、专项债收储、金融支持房地产发展等方面进行情况说明。

　　会上，倪虹提出“两个增加”，引发业内极大关注。一是通过货币化安置房方式新增实施100万套城中村改造和危旧房改造；二是年底前将“白名单”项目信贷规模增加至4万亿元，将所有房地产合格项目都争取纳入“白名单”。

　　“这两个增加，是此次发布会的最大亮点，对于目前房地产市场稳定具有突出意义。”当日，重庆大学副校长刘贵文在接受中国房地产报记者专访时表示。

　　刘贵文表示，不必过于担忧货币化安置房扩围，会引发房价炒作。这次实施的100万套城中村改造和危旧房改造，规模并不是特别大。更重要的是，在中央定调“房住不炒”之后，投资炒房的人群已经很少了。

　　中国房地产报：此次会议提出，年底前将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿元；要将所有房地产合格项目都争取纳入“白名单”，应进尽进、应贷尽贷。你怎么看待“白名单”项目信贷规模的扩围？

　　刘贵文：4万亿元信贷规模的扩大，对于大面积保证合格的房地产项目尽快投入建设和交付，具有非常现实的意义。

　　要将所有房地产合格项目都纳入“白名单”，首先消除了购房者尤其是买期房的购房者，害怕交不了房的焦虑情绪。这对于稳定购房者市场预期，同时提振购房信心有直接帮助。

　　其次，通过“白名单”融资的推动，让市场上原来处于建设状态的房屋尽快完工，势必会帮助项目建设加快进度，形成实物工程量，进而拉动上下游产业链比如建材、装修甚至家居业复苏，从而发挥房地产稳定宏观经济的作用。

　　这次政策层面态度鲜明，就是要扩大“白名单”信贷规模，加快资金拨付，意义重大，这也是此次发布会的亮点之一。

　　中国房地产报：住建部提出，通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。对于这样的举措，怎么看？

　　刘贵文：客观讲，各大城市中仍有大量居住条件差甚至有安全隐患的危房旧房，需要改造。采用货币化安置方式是一举两得的很好的制度安排， 一方面，这些被安置的居民采用货币化方式去购买所居住房屋，有利于消化存量商品房；另一方面，可以比较及时地实现这些居民居住条件的改善。

　　中国房地产报：在2014年房地产稳发展过程中，棚改货币化安置成为楼市快速走出低迷行情的重要工具，并引发新一轮房价上涨。这次，会引发上涨吗？

　　刘贵文：应该不会。这次实施的100万套城中村改造和危旧房改造的规模并不是特别大，当然根据实际情况可能还会有一些突破。按每套60平方米来算，也就6000万平方米的量，我们每年商品房销售面积是10亿平方米左右，这个份额并不是太大。而且，在中央定调“房住不炒”之后，投资炒房的人群已经很少了，所以担忧会引发炒房现象大概率是不会发生的。

　　中国房地产报：9月底，4个一线城市相继调整了住房限购措施。北京、上海是“放宽了限购条件”，广州“全面取消”，深圳“部分区域取消”。对于这个调整节奏，怎么看？北京、上海、深圳还有进一步调整限购的空间吗？

　　刘贵文：4个一线城市调整限购的措施不同，很好地贯彻了新模式中强调的因城施策、一城一策，总体来看是好的。北京、上海、深圳是否有进一步取消限购的可能，要根据实际情况和市场反应来定，我认为有可能作进一步调整。前提是，地方政府要精准地研究人、房、地、钱的状况，因城施策。

　　中国房地产报：特大城市放开限购，是否会引发楼市“虹吸效应”？

　　刘贵文：这是个非常复杂的问题，要辩证地看“虹吸效应”。中央城市工作会议强调，尊重城市发展基本规律。党的二十大报告提出，以城市群、都市圈为依托构建大中小城市协调发展格局。特大城市放开限购，会不会引发楼市“虹吸效应”，其实跟整个城市的竞争力或经济发展态势有关。

　　虹吸主要表现在发达城市对周边城市人口吸附能力增强，要考虑下，为什么存在这个现象？是否意味着特大城市有更多的就业机会、更好的社会保障，要从这个角度去思考，不要简单判断是否引发“虹吸效应”；同时，也应该看人口向特大城市集中背后蕴含的深刻的就业、服务、保障、发展机会等问题。

　　“虹吸效应”，也可以放在一个比较长的时间维度来看。可能一个阶段内，大城市有更多发展机会，但是随着产业的外溢、周边基础配套设施健全等，可能“虹吸效应”也会逐渐减弱。

　　中国房地产报：如果特大城市完全放开限购，会给整个房地产稳定带来什么影响？

　　刘贵文：目前阶段，一线城市就算完全放开限购，也不会带来特别大影响。一是经过这几年调整，“房住不炒”已经深入人心，房地产市场中投机现象已经不会大面积出现。二是从中央到住建部再到各地方，都明确提出包括配售型和配租型保障房在内的保障房体系建设，有了保障房体系的托底，放开限购之后，让市场发挥对于存量房消化的作用，不会冲击中低收入群体购房或享受居住的权利。

　　中国房地产报：据统计，保交房工作推进以来已经交付了246万套，目前社会各方面对打好保交房攻坚战很关注。此次会议也提出，一手抓“白名单”融资工作，一手抓建设交付进度。如何看待“保交房”攻坚战工作，如何做才能更好推进？

　　刘贵文：此次会议明确，“白名单”项目信贷规模增加到4万亿元，要将所有房地产合格项目都争取纳入“白名单”。基于这些利好政策，对于完成保交房任务我持乐观态度。

　　如何更好推进“保交房”工作，很核心的一点就是各个部门在协同上要一致，合格的房地产项目要应进尽进“白名单”，资金拨付能早尽早。金融部门在具体操作过程中，尽职免责要落实落地、要强化。

　　中国房地产报：此次发布会上，住房城乡建设部部长倪虹表示，经过3年调整，房地产市场已开始筑底，10月份的数据将会是一个积极乐观的结果。如何理解房地产市场开始筑底？对于接下来楼市发展有什么预判？

　　刘贵文：目前各个城市房地产市场分化情况很严重，很难用一个词来表述整体情况。“开始筑底”的判断是比较准确的。10月份，一线城市、部分二线城市商品房销售数据表现很好，呈现量增价稳的态势，政策提振效应还是很明显的，但是三四线城市可能并不明显，很难一概而论。但是，现在政策方向对于稳定预期、提振市场信心，对于房地产市场走出低谷，还是非常好的“组合拳”。