楼市重磅！大规模财政刺激政策来了

      财政政策如何“接力”提振经济，市场期待已久。

　　10月12日，在国新办新闻发布会上，财政部部长蓝佛安再度聚焦这一问题。他表示，围绕稳增长、扩内需、化风险，财政部将在近期陆续推出一揽子有针对性增量政策举措。其中，将叠加运用地方政府专项债券、专项资金、税收政策等工具，支持推动房地产市场止跌回稳。

　　至于具体的资金规模，蓝佛安表示，待履行法定程序后，会及时向社会公开。他还透露，还有其他政策工具也在研究中，中央财政在举债和提升赤字方面是有较大空间的。

　　记者注意到，这场发布会的规格很高。除财政部部长蓝佛安外，还有3位财政部副部长出席。“一正三副”主要负责人全部到场，足见此次发布会的重要程度。

　　此次会上，涉及房地产方面表述明显增多，一个重大突破是，此次财政部明确，允许专项债券用于土地储备和收购存量房。

　　“允许发行专项债，极大突破了当前地方政府卖地难、国企城投债务负担重对于土地盘活和收储的制约，有了专项债支持，国企或城投平台收储与盘活土地力度将加大，有利于加快保障房建设，纾困房企资金链。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉解读道。

　　“促进房地产稳定发展是一项系统工程，需要各项政策协同发力。政策执行中，我们将持续加强财政政策与其他政策的协调，加强中央与地方的联动，加强新老政策的衔接，打好组合拳，坚定不移推动房地产市场止跌回稳。”财政部副部长廖岷表示。言辞中可见，财政部对于财政政策支持房地产市场的决心和信心。

　　财政支持房地产去库存

　　9月底召开的中央政治局会议定调，“要促进房地产市场止跌回稳”，释放迄今最强“稳地产”信号。对于下一步政策部署，中央政治局会议强调，要加大财政货币政策逆周期调节力度，要发行使用好超长期特别国债和地方政府专项债，更好发挥政府投资带动作用。

　　此后，央行等金融部门、国家发改委、财政部接连召开新闻发布会，介绍“一揽子”增量政策具体举措。

　　此次，蓝佛安指出，财政部即将推出一揽子有针对性的增量政策举措，主要包括四个方面：

　　一是加力支持地方化解政府债务风险，较大规模增加债务额度，支持地方化解隐性债务。

　　“这项即将实施的政策，是近年来出台的支持化债力度最大的一项措施，这无疑是一场政策及时雨，将大大减轻地方化债压力，可以腾出更多的资源发展经济，提振经营主体信心，巩固基层‘三保’。”蓝佛安说。

　　二是发行特别国债支持国有大型商业银行补充核心一级资本，提升这些银行抵御风险和信贷投放能力。

　　三是叠加运用地方政府专项债券、专项资金、税收政策等工具，支持推动房地产市场止跌回稳。

　　四是加大对重点群体的支持保障力度。下一步还将针对学生群体加大奖优助困力度，提升整体消费能力。

　　“逆周期调节绝不仅仅是以上四点，这四点是目前已经进入决策程序的政策，我们还有其他政策工具也正在研究中。”蓝佛安强调。

　　此次发布会透露，在财政政策支持房地产方面，将坚持严控增量、优化存量、提高质量，积极研究出台有利于房地产平稳发展的政策措施。

　　其中一项重磅政策就是，允许专项债券用于土地储备。

　　廖岷表示，考虑到当前各地闲置未开发土地相对较多，支持地方政府使用专项债券回收符合条件的闲置存量土地，确有需要的地区也可以用于新增土地储备项目。这项政策，既可以调节土地市场供需关系，减少闲置土地，增强对土地供给的调控能力，又有利于缓解地方政府和房地产企业的流动性和债务压力。

　　同时，允许支持收购存量房，优化保障性住房供给。廖岷表示，考虑到当前已建待售住房相对较多，主要采取两项支持措施：一项是，用好专项债券来收购存量商品房用作各地保障性住房。另一项是，继续用好保障性安居工程补助资金，原来这个资金主要是用来支持以新建方式筹集保障性住房的房源，现在财政部对支持方向作出优化调整，适当减少新建规模，支持地方更多通过消化存量房方式来筹集保障性住房房源。

　　“通过这两项措施，既可以消化存量商品房，促进房地产市场供需平衡，又可以优化保障房供给，满足广大中低收入人群住房需求。”廖岷说。

　　但亦有声音担忧：专项债盘活闲置土地和存量房的价格，该如何合理定价？专项债是要偿还本息的，收回来用作保障房或再出让，能否实现资金平衡？这其中有很大不确定性。如果坚持债务比例控制、增量控制的考核，或将制约这一政策的落地。

　　减税大招或将到来

　　此次发布会上，有媒体问道，一揽子财政政策规模有没有大概估算？中央财政加杠杆的空间会有多大？

　　对此，蓝佛安没有给出具体数字。但他表示，“中央财政在举债和提升赤字方面是有较大空间的”。

　　中国需要多大规模的财政刺激政策？

　　国务院发展研究中心原副主任刘世锦此前在中国宏观经济论坛上建议，以发行超长期特别国债为主筹措资金，在一到两年时间内，形成不低于10万亿元的经济刺激规模。刺激计划重点是大力度提升新市民在保障性住房、教育、医疗、社保、养老等方面的基本公共服务水平；加快都市圈范围内中小城镇建设。

　　华夏新供给经济学研究院创始院长贾康认为，财政政策发力的规模，要注意分量。比如，2008年我国推出4万亿元一揽子政府投资经济刺激计划，相当于当年全国GDP的1/10以上，而中国2023年GDP已超126万亿元，现在加大国债规模筹资，安排到4万亿元，甚至10万亿元，也并不算夸张。而且，中国的基础设施项目“俯拾皆是”，城中村改造和旧住宅改造、教育医疗养老和循环经济建设等都需要大规模投资。

　　瑞银亚洲经济研究主管、首席经济学家汪涛认为，短期内更合理的财政刺激预期规模是1.5万亿～2万亿元。对于2025年，在目前基准预测假设基础上（1.5万亿元特别国债、4万亿元地方政府专项债），财政政策还可能额外扩张2万亿～3万亿元。如果美国在2025年下半年大幅提高对华产品关税，财政支持规模可能会更大，或扩大到为房地产去库存和为出口商提供资金支持。

　　对于购房者和开发商而言，当前最值得期待的财政政策，就是税收减免。

　　此次财政部透露，将及时优化完善相关税收政策。廖岷表示，财政部正在抓紧研究明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税政策。下一步，还将进一步研究加大支持力度，调整优化相关税收政策，促进房地产市场平稳健康发展。

　　易居房地产研究院副院长严跃进表示，普通住宅和非普通住宅的标准取消，最直接影响就是对增值税和个税产生减负效应。测算发现，对于一些购房时间不长，或房屋属于大户型的房子，其增值税减免的效应会非常明显。对于个人出售房屋，其个税压力也会进一步减少。对于开发商而言，土地增值税也将获得减免效应。

　　比如，购买144平方米以上住房的契税，将从3%降至1%。土地增值税预计将取消预缴，而直接转到竣工验收后的清算环节，这将给开发商节约土地价款1%～3%的税负。

　　李宇嘉预计，税收政策将会是后续房地产支持重点，未来还可能降低或减免二手房交易契税、增值税、个税等。在刚需和改善性需求占购房主导的情况下，市场对价格和交易成本比较敏感，上述税种最大税负节约成本占房价的5%～8%。按照过去经验，税费下调将产生极大“降成本”效应，有利于释放购房需求。