最高层对房地产提出了新要求

      9月26日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下一步经济工作。

　　会议指出，我国经济的基本面及市场广阔、经济韧性强、潜力大等有利条件并未改变。同时，当前经济运行出现一些新的情况和问题。要全面客观冷静看待当前经济形势，正视困难、坚定信心，切实增强做好经济工作的责任感和紧迫感。要抓住重点、主动作为，有效落实存量政策，加力推出增量政策，进一步提高政策措施的针对性、有效性，努力完成全年经济社会发展目标任务。

　　对于房地产方面，会议强调，要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。

　　促进房地产市场止跌回稳

　　值得注意的是，“促进房地产市场止跌回稳”的表述首次出现在中央政治局会议中，也是最高层对当前房地产市场做出的最新指示。

　　从7、8月份各类房地产数据来看，市场确实面临着较大压力，当前亟需促进房地产市场“止跌回稳”。

　　根据上海易居房地产研究院提供的数据，8月份全国百城新建商品住宅成交面积同比下降27.0%，相比7月份18.5%的降幅有明显扩大；去化周期达25.2个月，已连续7个月超过两年的去化水平。

　　二手住宅方面，1-8月份全国22个重点城市成交套数跌幅为3%，而去年同期该项数据为正，且幅度较大为31%。同时，价格方面，8月份全国70个大中城市房价指数环比和同比跌幅分别为0.7%和5.7%，均有所扩大。

　　上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，目前各地普遍反馈市场需求存在断档的压力，进而造成市场面临下跌的风险。“止跌回稳” 发出的信号非常明确，就是要求各地做好稳市场交易和价格的工作，这也意味着四季度各地或许有非常持续的重磅加码政策，以更好促进房地产市场止跌回稳。

　　严控增量、优化存量、提高质量

　　7月底召开的政治局会曾提出，要“消化存量和优化增量相结合”。此次会议要求，在商品房建设上要“严控增量、优化存量、提高质量”。显然最新提法的要求更加明确，也是对房地产开发投资环节部署了一项最新任务。

　　在严跃进看来，“严控增量”其本质上也是立足当前房地产增量市场和存量市场的新特点所做出的重要安排。而“优化存量”则意味着“以购代建”等系统工作将会加速推进。而“提高质量”的提法则是第一次，说明房地产建设的质量要求必须加码，在既有的保交房工作基础上，要立足质量导向，持续做好高品质住房建设。

　　会议还提出“加大‘白名单’项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。”

　　此前，国家金融监督管理总局局长李云泽在9月24日的国新办新闻发布会上曾介绍到，截至目前，商业银行已审批“白名单”项目超过5700个，审批通过融资金额达到1.43万亿元，支持400余万套住房如期交付。

　　在盘活存量闲置土地方面，中国人民银行行长潘功胜在上述发布会上透露，央行和金融监管总局在研究支持收购房企存量土地。在将部分地方政府专项债券用于土地储备基础上，研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地，盘活存量用地，缓解房企资金压力。

　　这也意味着，未来“白名单”的贷款力度或将进一步加大，对于盘活存量闲置土地，包括低效用地、出险房企未开发用地等盘活力度会有所加强。

　　明确调整住房限购政策，降低存量房贷利率

　　此次政治局会议还提出，“调整住房限购政策，降低存量房贷利率”。

　　实际上，截至目前，仅有北京、上海、广州、深圳、天津和海南仍在不同程度的执行限购政策。此次会议后，上述城市将会根据自身情况，进一步对住房限购政策进行优化调整。根据业内人士预计，最快9月底，最晚“十一”长假后，这些城市在政策调整方面将会有所动作。

　　而对于“降低存量房贷利率”，央行已经明确，要引导商业银行将存量房贷利率降至新发放贷款利率的附近，预计平均降幅大约在0.5个百分点左右。

　　潘功胜表示，因为涉及的借款人很多，银行也需要有一定的时间进行必要的技术准备。下一步，央行也在考虑将指导商业银行完善按揭贷款的定价机制，由银行、客户双方基于市场化原则自主协商进行动态调整。

　　目前多家商业银行已经明确表示，正等待监管部门出台相关细则，也有一部分银行已经在研究相关方案和具体操作细则，一切工作都在有序进行。

　　此外，政治局会议还明确，要“抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式”。

　　对此，严跃进认为，该提法的核心点是“抓紧”，也意味着房地产发展新模式的工作会加快推进。从近期的房地产发展新模式的工作要点来看，类似现房销售工作会持续开展，同时在财政支持、房屋养老金制度推进、高品质住房建设等方面会持续发力，也是四季度各地工作试点可以积极关注的内容。