央行放大招！房地产超重磅政策来了

      中国新一轮经济刺激方案，启动了。

　　9月24日上午，国务院新闻办公室举行新闻发布会，央行行长潘功胜、国家金融监管总局局长李云泽、证监会主席吴清出席并发声，降准、降息、下调存量房贷利率、支持资本市场等政策悉数出台。

　　“引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近，预计平均降幅在0.5个百分点左右。统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，将全国层面的二套房贷款最低首付比例由25%下调至15%。”发布会刚开始，央行便奉上一个超级大礼包。

　　这也是老百姓极为关心的。近期，市场对于调降存量房贷利率的呼声高涨，“靴子”终于落地。

　　“这体现了更高层面扶持修复房地产市场的决心，对恢复市场信心及预期有益。”深圳某房企高层人士说。

　　“等了很久的好消息！”一位客户留言，政策什么时候能落地？10月1日申请了提前还房贷，如果能快点落地，准备撤回申请。

　　“我们近期会正式发布（引导银行降低存量房贷利率）文件。因为涉及借款人很多，银行也需要一定时间进行必要的技术准备，估计银行很难马上给你办这个事情，所以大家不要今天下午就跑到银行去了。下一步，我们也在考虑指导商业银行完善按揭贷款定价机制，由银行、客户双方基于市场化原则自主协商进行动态调整。”潘功胜说。

　　会上，潘功胜还回应了存量房贷跨行转按揭一事，他表示初期会先在本行内实施转按揭，下一步再考虑是否需要跨行转按揭。

　　房地产支持大招

　　这次发布会上，央行连发数个大招，金融支持力度非常大。

　　一是降低存款准备金率和政策利率。

　　央行宣布，近期将再下调0.5个百分点，向金融市场提供长期流动性约1万亿元。这将是今年2月以来再次全面降准。

　　此次降准政策实施后，银行业平均存款准备金率约6.6%，与国际上主要经济体的央行相比，还是有一定的空间。因此，潘功胜表示，“到年底之前还有3个月时间，我们也会根据情况有可能进一步再下调0.25～0.5个百分点。”

　　同时，降低中央银行政策利率，即7天期逆回购操作利率下调0.2个百分点，从目前的1.7%调降至1.5%。

　　近几年来，除疫情初期之外，7年期逆回购利率大都以0.1个百分点的步长下调，此次下调0.2个百分点，超出市场预期。

　　在新的货币政策框架下，7天期逆回购利率已经成为关键政策利率。它的下调，“预计将会带动中期借贷便利（MLF）利率下调大概在0.3个百分点，预期贷款市场报价利率（LPR）、存款利率等也将随之下行0.2到0.25个百分点。”潘功胜说。

　　也就是说，虽然9月LPR按兵不动，但5年期以上LPR仍有下降空间，即房贷利率也会进一步跟着下调。

　　二是降低存量房贷利率，平均降幅约0.5个百分点。

　　“之所以说是平均，因为贷款是在不同时期发放的，不同时期、不同地区、不同银行，发放的存量房贷利率水平不一样，我们预测下降的幅度是一个平均数。” 潘功胜说。

　　据市场测算，38万亿元存量房贷中的61%，享受到了去年存量房贷利率下调优惠，但与现在新发贷款还存在着37个基点的“加点利差”。而去年没有享受政策优惠的多套房购房者（占比12.7%）的加点利差甚至在100个基点以上，这导致今年以来居民提前还贷意愿维持高位。

　　此次下调存量房贷利率，有利于进一步降低借款人房贷利息支出，预计平均每年减少家庭的利息支出总数大概1500亿元左右。这有助于促进扩大消费和投资，也有利于减少提前还贷行为，同时还可以压缩违规置换存量房贷的空间，保护金融消费者的合法权益，维护房地产市场平稳健康发展。

　　此外，央行还宣布了对房地产市场的其他支持措施：

　　一是将统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，将全国层面的二套房贷款最低首付比例由当前的25%下调到15%。这将有助于降低购房门槛，鼓励居民加杠杆。

　　“各个地方可以因城施策，自主确定是否采取差别化的安排，并确定辖区内的最低首付比例下限。因为不同城市之间、地区之间房地产市场情况差别很大。另外，15%只是一个最低首付比例，商业银行根据客户风险状况和意愿，与客户协商确定具体的首付比例水平。”潘功胜表示。

　　二是将5月份人民银行创设的3000亿元保障性住房再贷款，中央银行资金的支持比例由原来的60%提高到100%，增强对银行和收购主体的市场化激励，加快推动商品房去库存进程。

　　三是将年底前到期的经营性物业贷款和“金融16条”（包括房企存量融资展期）这两项政策文件，延期到2026年底。

　　四是支持收购房企存量土地。在将部分地方政府专项债券用于土地储备基础上，研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地，盘活存量用地，缓解房企资金压力。在必要的时候，也可以由人民银行提供再贷款支持。

　　针对盘活房企存量土地，广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，问题在于，开发商存量土地已经抵押，且债务偿还有难度，难以解除质押。此外，开发商也不愿意以很低的价格售卖。即便想售卖，也很少有主体入场买，一方面因为招拍挂市场上有又便宜、区位又好的地块。另一方面，原有的地块，有的有配建、有商办或自持规定。在当时市场条件下，这些规划要求是可承受的，现在来看难以承受，而修改规划的难度比较大。

　　“通缩压力”逼近

　　此次发布会上，有媒体提问：尽管中国政府出台了许多政策吸引购房者，并减少房主的贷款负担，但中国的房价仍在持续下跌，部分城市房价总价出现两位数跌幅。请问，中国金融监管机构是否认为已经到了货币政策出台的节点？

　　“这是个非常好的问题，也是社会普遍关注的一个问题。”潘功胜说，我们主要是基于自身职责，从金融的角度支持房地产市场的风险化解和健康发展。

　　从此次发布会上，央行发布的几项政策来看，数量之多、力度之大、规模之广，都超乎央行以往“稳健基调”“精准滴灌”“保持定力”的基调。为何央行突放大招？

　　潘功胜道出了货币政策的几个考量因素：一是支持中国经济的稳定增长；二是推动价格的温和回升；三是兼顾支持实体经济增长和银行业自身的健康性；四是保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。此外，还会注重货币政策和财政政策的协同配合。

　　从近期国内外形势来看，货币政策走向宽松已成必然。

　　国家统计局数据显示，8月份我国几大关键指标中，除出口增速略有反弹外，工业、服务业、消费、投资、核心CPI等均出现回落，比如8月份社零同比增长2.1%，是近10年次低点。

　　房地产表现并不理想。1～8月份，全国房地产开发投资同比下降10.2%，新建商品房销售额同比减少23.6%，百强房企拿地金额同比下降42%。

　　这些都说明，螺旋式下行态势尚未止住，有效需求不足、市场信心偏弱等压力仍未缓解。

　　在美联储开启降息进程之后，我国货币政策可以着眼于内部均衡，通过加大逆周期调节力度来托底经济增长。

　　近期几位重要领导的讲话，亦透露了这一点。

　　9月6日，前央行行长易纲在外滩金融峰会上表示：“中国现在应该把重点放在抵挡通缩压力上。”

　　“通缩”压力被首次摆上台面，透露出情况之严峻与紧急。

　　易纲指出，广泛的价格衡量指标已经连续几季呈现负值，中国目前重点应该是在未来几个季度让GDP 平减指数转正，这就需要采取积极的财政政策和稳健的货币政策，以支持增长。

　　9月21日，国务院发展研究中心原副主任刘世锦在论坛上表示，建议以发行超长期特别国债为主筹措资金，在一到两年时间内，形成不低于10万亿元的经济刺激规模。刺激计划应从两大重点领域着手：

　　一是大力度提升新市民在保障性住房、教育、医疗、社保、养老等方面的基本公共服务水平。短期重点是由政府收购滞销住房，转为保障性住房，向新市民提供。二是加快都市圈范围内中小城镇建设，带动中国的第二轮城市化浪潮。

　　不得不承认，近年来，房地产市场调整和地方政府债务压力已经成为当前国内经济增长需要面对的两大“灰犀牛”风险，是影响经济运行的两大核心变量。

　　“如果政策单纯刺激楼市，恐怕市场很难起来，还需要整体经济基本面好转，希望国家多出台类似降准降息向市场投放流动性的举措，更有利于市场的复苏。”杭州一位房企人士呼吁。