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部门联合作战降房价 楼市调控第二波悄然到来

2010-08-24

1:土地市场,政策收紧

  国土部近日了新闻发布会,通报了国内囤地情况,揭开了开发商囤地的六大伎俩。并表示将采取得力措施,加快清理查处工作,务必于10月底前基本完成查处任务。


  影响:

  8月17日,房山长沟的两个地块再次“流标”,这是本月以来,北京土地市场的第三次流标。据不完全统计显示,楼市新政后京城土地市场流标地块达9块。


  新政前后,溢价率、楼面价两重天,下跌过6成,楼面价低于09年

  北京中原根据北京土地整理储备中心数据统计显示:截止8月17日,北京共出让土地为137块,其中新政以后出让70块,超过新政前平均水平,而楼面价则明显出现下调,其中总楼面价从6654元下调了58.3%,到新政以后的2778元每平米,住宅的楼面价也从新政前的12258元,下调到了新政以后的5113元每平米。

下调近6成

  新政以后的楼面价仅为2778元每平米,甚至低于09年同期。

溢价率更是从新政之前的110.6%下调了大半,目前的溢价率仅为23.2%。达到09年来的最低点。

 

  8月开始明显的住宅土地放量,大部分为低价成交,可能对周围的商品房市场起到明显的拉低价格作用。

 

  2:开发商利用预售款可能收紧

  近日有消息称,北京市正在制定《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》,核心内容是:今后房地产企业申报项目总投资、用款计划及监管银行,将成为建委核发销售证的前提条件;房地产企业不能直接收存预售资金,由购房人到监管银行付款或通过专用POS机刷卡直接存入监管账户,已收定金、按揭贷款需及时转入监管账户;

  影响

  开发商开发资金组成:自有资金、银行贷款、预售资金,收紧预收款管理相当于自有资金比例上涨超过10%。

 

  09年,为了应对金融危机扩大投资刺激消费,国务院于5月27日公布将普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%。

 

  1-7月,全市房地产开发企业项目本年到位资金2994.9亿元,比上年同期下降0.2%。其中,金融贷款707.8亿元,下降45.5%;自筹资金963.8亿元,增长1.2倍;定金及预收款771亿元,与上年同期持平。


  从数据统计可以看出,因为今年特别是4月来的宏观调控政策频出,金融贷款在开发商开发资金中的比例已经明显下调,贷款占比前7月已经少于自筹及定金预售的占比。而定金及预售占开发商资金中的重要性逐渐加大。一旦收紧开发商的预收款,将相当于收紧开发商的自筹资金比例,在已经因为贷款收紧而增加了自筹资金比的开发商来说,预售款管理将提高自筹资金比10%以上,很可能导致开发商为了加快销售节奏,

  3:二手房贷款继续收紧

  自7月19日建委发布钥匙盘发放的通知后,据北京中原统计,截止8月18日,所有银行已经全部实施认房又认贷。

 

  影响

  房地产调控新政出台3个月后,北京市的个人住房贷款也连续3个月环比降幅超过40%。央行营管部公布的7月份北京市金融运行数据显示,当月个人住房贷款环比大降93%。数据显示,7月份,北京市金融机构个人住房本外币贷款增加1.6亿元,而在6月份此数据约为24亿元。

 

  “涉房”贷款增量从首位退居第五

  数据:7月份,北京市人民币贷款增加164.7亿元,前7月累计增加2234.1亿元,余额同比增速13.6%,比上月提高1.7个百分点,比上年同期下降12.5个百分点。

 

  从新增贷款投向看,房地产业从以往的首位退居到第5位。7月份中资金融机构新增人民币贷款前5位的行业分别是:批发和零售业增加109.5亿元,交通运输、仓储和邮政业增加97亿元,水利、环境和公共设施管理业增加29.4亿元,租赁和商务服务业增加22.7亿元,房地产业增加10亿元。

 

  北京中原认为,二套房贷款虽然是本次新政的主要措施,但是在新政执行前三个月大部分为部分执行,而本月开始全面执行认房又认贷,将使得调控更加收紧。对市场很可能出现更大的影响,楼市从量跌到价跌的趋势已经明确。

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