崔光灿：房屋养老金管理使用的关键是进得来，用得好，可持续

    “住建部相关司局负责人回应了群众最关切的问题，给了大家明确的预期。”上海师范大学房地产与城市发展研究中心主任崔光灿表示。

　　近日，“房屋养老金到底谁来交”话题登上热搜，受到广泛关注和讨论。针对这一社会热议话题，8月26日，住房城乡建设部相关司局负责人进行了解读，指出房屋养老金由个人账户和公共账户两部分组成。个人账户就是业主交存的住宅专项维修资金，交存按现行规定执行。公共账户按照“取之于房、用之于房”“不增加个人负担、不减损个人权益”的原则，由政府负责建立，从试点城市看，地方政府可以通过财政补一点、土地出让金归集一些等方式筹集，目的是建立稳定的房屋安全管理资金渠道，不需要居民额外缴费，不会增加个人负担。

　　对于房屋养老金的进一步推动实施，崔光灿认为，房屋养老金管理使用的关键是资金进得来、用得好、可持续；也要及早出台相关法律法规，为地方立法提供上位法依据。

　　中国房地产报：8月23日，在国新办举行的“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上，住建部再次表示，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。目前，上海等22个城市正在试点。您怎么看待这一制度的提出与实施？

　　崔光灿：房屋养老金是在专项维修资金实践基础上进一步拓展和完善的，主要解决原来专项维修资金覆盖面窄、使用效率低、资金续缴难等问题。

　　关于覆盖面窄的问题，从现在来看，专项维修资金在许多地区还没有覆盖到所有房屋，不能保障所有房屋的检查、维修保障，既使部分有专项维修资金的老旧住房，资金数量也十分有限，已难以满足维护城市房屋安全和老旧小区更新的需要，没有托底的保障机制。

　　关于使用效率低的问题，专项维修资由于是个人账户，使用时往往存在业主达成共识难、程度复杂的情况，对于需要急需解决的安全问题、日常小修等问题，使用效率低，无法满足需求。

　　资金续缴难也是一个常见问题。对于使用完的专项资金，后期业主对按什么标准续缴、如何续缴也很难达成共识。

　　正是因为存在这些问题，需要在完善专项维修资金运行的基础上，将其进一步拓展为房屋养老金。房屋养老金建设的总体思路是借鉴养老金的形式，形成更广泛的资金筹集渠道，形成房屋全覆盖的政策，提高资金使用效率和可持续性。

　　当下，“房屋养老金”还处在试点阶段，在试点基础上要逐步总结经验，一是形成本地区可以实施的政策，允许政策具有地区差异性；二是对于使用的可推广可复制的经验，也可以供其他地区借鉴，到一定阶段后全国会有统一的政策要求。

　　中国房地产报：房屋养老金的消息一经发布便引发巨大讨论，有声音认为这将增加老百姓的负担，对此您怎么看？

　　崔光灿：我个人认为房屋养老金的基本原则是，不会让个人再出资，不会增加业主负担，更多体现的是政府保障房屋安全的公共服务职能。公共账户资金来源可以多元化，可以从土地出让金提取一定比例，从房地产税收中拿出一些，也可以通过公积金增值收益补充一些，不同城市在资金筹集的渠道上会有差异，但不会增加业主负担，在这方面住建部相关司局有关人士也作出了解释，强调了房屋养老金的建立是稳定的房屋安全管理资金渠道，不需要居民额外缴费，不会增加个人负担。

　　中国房地产报：您认为房屋养老金制度应该如何一步步落地？

　　崔光灿：一是房屋体检和养老金制度应该是全覆盖的，包括住房和商办等各类非居住房屋，保障所有房屋的安全使用，但在具体的实施过程中，住房是最复杂的，包括业主、房屋类型比较多样，可以先从住房入手，探索和完善制度，再逐步覆盖到所有房屋类型。

　　二是不同城市目前的住宅专项维修资金的归集、管理和使用制度有较大差异，城市住房的状况、结构和需求也有较大差异，因此，因城建立差异化的制度也很重要，最重要的是资金规范和安全使用。同时，要及早出台相关法律法规，为地方立法提供上位法依据。

　　中国房地产报：目前，国家尚未就房屋养老金管理模式提出明确的实施方案或指导意见，您对房屋养老金的使用、管理等方面有什么建议？

　　崔光灿：房屋养老金管理使用的关键是资金进得来、用得好、可持续，要在住宅专项维修资金基础上加快建立公共账户，使公共账户资金得到保障。在资金使用上，需进一步完善机制，发挥好个人账户和公共账户的协同作用，通过公共账户更好带动个人账户资金的使用效率，实施“1+1大于2”的效果，形成良性的资金使用补充机制，使房屋养老金资金的使用可持续，制度可持续。