商品房“限价”正逐步退出历史舞台

       2024年7月的最后一天，郑州住房保障和房地产管理局宣布取消商品住房销售价格指导，此后开发企业可自主定价销售商品房。

　　在郑州之前，2023年至今已有多个城市取消或放松“限价”，其中不乏部分热点城市，如成都、合肥。

　　作为房地产调控“四限（限购、限贷、限售、限价）政策”之一的“限价”，关注度一直都没有“限购”、“限贷”等高。

　　这主要还是由于，“限购”、“限贷”等直接与购房者切实相关，而“限价”更多的还是与企业直接相关，无论是“土地限价”还是“商品房限价”，对购房者来说最终的体现更多还是在销售价格上。

　　限价的作用，在市场上升期可以有效抑制房价的上涨，在市场下行期则可有效防止房价的过快下跌。

　　在如今多地取消或放松限价的趋势下，未来新房价格也将逐步回归市场化，这一方面能够给予开发商更高的定价自由，更好的提高去化和回款，另外一方面也鼓励市场“优质优价”提升优质项目的盈利空间与预期。

　　我们认为，从当前政策走向来看，“去库存”和“好房子”或是一段时间内的核心主题。

　　2024年7月31日，郑州住房保障和房地产管理局发布《关于取消商品住房销售价格指导的通知》，经市政府研究，住房保障部门不再对新建商品住房销售价格进行指导，开发企业按照自主定价进行销售、办理商品房预（销）售许可（备案）手续。

　　据不完全统计，2024年至今至少已有11个城市取消或放松限价，如沈阳、宁德、阳江、大理、珠海、芜湖、淮南等。

　　“限价”与“限购”、“限贷”、“限售”政策一直以来都是地方调控房地产市场非常有力的手段，尤其是在以往房地产市场较热时期，能够有效抑制市场过热上涨。

　　而在市场下行期，“限价”也能有效遏制房价过快下跌，如2021年湖南、江苏、河北等地就有部分房企因降价而被约谈。

　　2021年8月9日湖南岳阳住建局发布《关于房地产市场新建商品住房网签成交价格限制的通知》，明确新建商品住房销售价格备案后,商品住房销售实际成交价格不得高于备案价格,也不得低于备案价格85%。

　　该通知在当时被称为“限跌令”，此后有多个城市跟进。

　　从“限涨”到“限跌”，反应的是房地产市场从过热到承压，2024年至今，房地产政策持续宽松，多个城市接连松绑限制性政策，至少有22城放松限购，62省市放松限贷，7城放松限售，我们认为，未来限价政策也将逐步退出历史舞台。

　　不仅仅是今年，2023年时就已有不少城市对“限价”进行松绑，其中不乏部分热点城市，但从结果来看，“限价”松绑后市场冷热不一，出现进一步分化。

　　1、成都：改善项目明显利好

　　2023年9月26日成都出台楼市调控政策，主要内容为缩小限购区域、增加限购套数、取消限价、放宽限售等，这是成都继9月初正式宣布“认房不认贷”后，政策利好再次释放。

　　受多项政策利好，叠加房企营销力度加强，2023年中秋国庆双节期间，成都售楼部和中介门店客户访问量持续增加，15家重点企业（华润、保利、中粮、中海、龙湖、人居、电建等）每个售楼部平均每日到访量32组，10月6日达到38组，日均增长7.9%。

　　据克而瑞四川区域问卷调研（132个楼盘样本），国庆假期期间，成都有53%的项目来访量有上涨，47%的项目认购量有上涨。

　　具体到项目成交来看，新政后成都商品住宅成交量出现明显上涨，涨幅约为22.67%。

　　热销项目主要集中在一圈层，其中天府新区销量大涨项目占比20%，高新区大涨项目占比12.5%，据克而瑞四川区域调研，主要受政策利好推动，144平方米以上不限购产品流速明显提高。

　　2、合肥：小幅回调后加速降温

　　合肥放松限价时间与成都接近，2023年9月15日，合肥发布《关于进一步优化房地产调控政策的通知》，全面取消限购、限售，并放松限价、限贷，购房不再审核购房资格，住房取得不动产权证后可上市交易，鼓励优质优价，取消商品住房楼层差价率限制，执行认房不认贷。土地端，年初合肥取消了毛坯限价，11月又取消了地价限制，重回“价格者得”的竞拍模式。

　　在政策多重利好推动下2023年，合肥新房市场行情总体坚挺，成交量小幅回调，均价继续走高。全年合肥市九区商品住宅成交面积达到437万平方米，同比仅微跌6%。成交均价不降反增，同比增长7%，至2.2万元/平方米以上。

　　但进入2024年，合肥新房市场加速降温。截至2024年7月，合肥商品住宅成交面积约126万平方米，累计同比下降57%，明显高于二三线重点城市平均37%的降幅。

　　事实上，不仅仅是商品房市场，土拍市场也在逐步取消“限价”。

　　2023年9月底，自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件，内容包含：建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等。

　　随后，陆续有集中供地城市新挂牌地块取消地价上限，截至目前，集中供地22城中已有19城恢复“价高者得”。

　　土地市场与商品房市场向来被喻为“面粉和面包”的关系，在土地市场取消“限价”恢复“价高者得”的背景下，商品房“限价”也将逐渐不复存在。

　　从当前取消地价上限的城市来看，点状高热、分化加剧的现象在取消地价上限后的首场土拍中出现。如杭州，取消限价后首场土拍9宗地最高溢价率达38%，另有4宗地底价成交。成都同样如此，取消限价首场土拍的7宗地最高溢价率达到30%，但仍有4宗地底价成交。

　　这也进一步佐证了取消“限价”之后的市场分化加剧。

　　究其缘由，主要还是因为之前的“限价”在一定程度也是一种“价格锚点”，“限价”取消之后，价格回归市场，既有向上空间，也有向下空间，风险需房企自行承担，这就对房企成本管控能力和市场研判能力提出了更高的要求。

　　我们认为，作为市场较热时候出台的限制性政策，已经不适用如今的市场环境，当前我国房地产市场供求关系发生重大变化，未来大多尚未取消限制的城市将逐步跟进，北京上海等核心一线城市也有一定的松绑空间。

　　未来房地产行业将进一步完善“保障+市场”体系建设，市场层面，引导鼓励高品质住宅产品开发，鼓励优质优价，保障层面，以需定购推进收购存量住房用作保障性住房政策。双管齐下，共同推动房地产市场平稳健康发展。