顶层指引出炉！房地产未来五年需要关注这7方面工作

       最高级别的顶层指引出炉，房地产发展的改革路径明确了。

　　7月21日，新华社受权发布了《中共中央关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定》（以下称《决定》）全文。《决定》稿锚定2035年基本实现社会主义现代化目标，重点部署未来五年的重大改革举措。

　　其中，涉及房地产领域的主要内容被放在“健全保障和改善民生制度体系”框架下。这也意味着，要从民生角度思考新一轮的房地产工作，特别是以下几方面值得重点关注：

　　租购并举

　　《决定》提出，加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。从表述来看，“租购并举”是房地产未来发展中最核心的住房制度，将贯穿新一轮房地产发展的整个周期。

　　满足刚需

　　加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。住房保障工作是健全完善我国的社会保障体系的重要组成部分。2023年8月，国务院常务会议审议通过了《关于规划建设保障性住房的指导意见》，保障性住房建设的战略高度进一步提升。

　　支持改善性需求

　　“支持城乡居民多样化改善性住房需求”近年来也反复被提及。以三中全会的战略高度和推进中国式现代化发展的过程中，住房政策将针对改善性需求优化，后续或有更多的支持措施出台。

　　从前三点的表述来看，加大保障性住房建设和供给，完善住房供应体系，更好满足刚性和改善性住房需求，是构建房地产发展新模式的重要内容。

　　地方调控自主权

　　根据《决定》，充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。

　　这意味着各城市将针对自身情况，对房地产现有政策进行优化调整。以往的“一刀切”现象将不复存在，在因城施策的基础上，更加强调精准施策、因区施策、一区（县）一策。同样，取消普通住宅和非普通住宅标准，将减轻居民住房消费负担，进一步释放购房需求。

　　改革融资方式和预售制度

　　《决定》提出，改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。

　　作为“促进金融与房地产良性循环”的重要部分，对房地产开发融资的精细化、制度化管理，正有成为长期政策的趋势，房地产融资协调机制也正在各地加快推进并落地。

　　同时，要完善房地产金融宏观审慎管理，除了改革房地产开发融资方式，又与健全房地产企业主体监管制度和资金监管密不可分，而后者与商品房预售制度息息相关。预售制度的相关改革，无疑将打破行业以往的运营模式。

　　完善房地产税收制度

　　而《决定》中关于“完善房地产税收制度”的提法，令市场对于房地产税的出台产生了更多的联想。

　　2022年3月16日，财政部曾宣布，综合考虑各方面的情况，当年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。2023年9月，房地产税并未出现在十四届全国人大常委会的立法规划中，市场当时普遍认为房地产税立法工作将暂缓。

　　而本次出台的《决定》中，也对改革任务提出了一个时间目标，即：到二〇二九年中华人民共和国成立八十周年时，完成本决定提出的改革任务。

　　如果从属性上看，房地产税适合作为地方税税种。考虑到此次《决定》中，关于“增加地方自主财力，拓展地方税源，适当扩大地方税收管理权限”的表述，未来五年内房地产税会不会再次纳入立法计划，我们只能拭目以待。

　　需要说明的是，房地产税收中，不仅仅只有房地产税，它还包括契税、土地增值税等多个税种。从税收层面看，受房地产市场供求关系发生重大变化等因素影响，近年来房地产交易税费成本有持续降低的趋势。而从完善角度来看，未来在房地产税收制度方面或将有更加灵活和精准举措。

　　优化土地管理

　　在优化土地管理方面，《决定》提到，优化城市工商业土地利用，加快发展建设用地二级市场，推动土地混合开发利用、用途合理转换，盘活存量土地和低效用地。开展各类产业园区用地专项治理。制定工商业用地使用权延期和到期后续期政策。

　　近年来，多地不断优化供给结构，通过制定一些激励政策来盘活闲置、低效用地招商引资。而此次发布的《决定》中，明确要制定工商业用地使用权延期和到期后续期政策也成为一个看点。

　　此前，住宅用地使用权到期已经明确可以自动续期。通常工商业用地使用权期限少于住宅用地。因此，部分早期的工商业用地将面临到期后能否续期，如今这一问题也得到了明确。但根据机构此前的调研，依据现有规定、土地续期个案和投资人意向等，工商业用地在到期前可有偿续期已成为市场共识。

　　另外，还有一些与房地产相关的内容。例如，在健全推进新型城镇化体制机制方面，推动符合条件的农业转移人口社会保险、住房保障、随迁子女义务教育等享有同迁入地户籍人口同等权利，加快农业转移人口市民化。

　　在深化土地制度改革中，允许农户合法拥有的住房通过出租、入股、合作等方式盘活利用。有序推进农村集体经营性建设用地入市改革，健全土地增值收益分配机制等内容均被写入《决定》中。