山东县城房价普遍攀升 滕州居首

     房地产调控政策实施以来，媒体对房地产市场的关注多集中在一二线城市。烟台海郡置地公司常务副总裁黄继星分析，东北三省人目前在蓬莱购房数超过2000套，多是当初闯关东的山东人。据统计，目前在胶州做买卖及打工的外地人在30万以上，其中至少10万人有日后在胶州买房安居的想法。

    房地产调控政策实施以来，媒体对房地产市场的关注多集中在一二线城市。然而，作为县级城市，房地产业受调控政策影响大小？其政府官员、开发商及居民如何看待房产市场前景？揣着这些问题，记者先后到阳信、滕州、邹城、蓬莱、胶州等地采访。

    县城房价近年来普遍攀升

    先说房价。阳信县房管局局长李延河告诉记者，阳信的房地产业2007年起步。但房价近年来连续攀升，每平方米价格2007年为1200元，2009年1850元，今年达2350元，小高层还略高些。

    记者调查的城市房价近几年普遍攀升，今年5月后大多继续小幅攀升。而从绝对价格看，阳信最低，滕州、蓬莱每平方米4000元或以上，滕州今年开盘的楼宅，最高的卖至 5490元/平方米。调查发现，县城房价不是百姓议论的焦点。据胶州市建设部门的一项民意调查，80% 以上的市民认为当地房价还会继续上涨，只是涨幅大小的问题。再说地价。县城地价近几年也连续攀升，但有的县近几个月略有回缩。每亩地价最低的仍然是房地产起步较晚的阳信，均价约30万元 /亩，最高的一块地拍卖到39万元。地价最高的是蓬莱，自2006年一块地突破100万元/亩后，一直攀升。历史最高纪录当属2008 年拍卖的一块，亩价达到178万元。今年一块70亩的地块，单价为153万元。而一地产商说，他们2004年在城郊拿地的单价仅3万元。

    第三是开工面积，这些县城普遍比去年加大。 其中滕州2009年开工面积200万平方，今年预计将达50万平方米。邹城去年开工面积40万平方米，今年迄今为止批准的开工面积已达70万平方米。

    多个城市均未给出今年以来确切的销售数字，但从记者采访所获材料分析，情况略有差别，地角不同的楼盘销售情况不尽相同。 大体为：以居民改善性和农民进城为目的的购房未有明显减少，有的楼盘还出现了昼夜排队购房的情形。但以投资、度假、养老为目的外地人购房，有一定的观望，主要表现在胶州及蓬莱城郊部分片区。

    开发商“下移”迹象明显

    记者采访中获悉，开发商向县城转移迹象明显。

    据测算，5个县级城市平均今年新注册或入驻的房地产企业数在原企业数的10%左右，其中，外地公司最低占到 1/3，多的占到一半以上。在胶州，去年底有房地产企业71 家，今年新进6家。新进的企业中包括国内号称房地产“老二”的浙江绿城及台湾房地产“老大”宝佳。而在滕州，建设局负责同志称，“润恒”等著名公司今年入驻，将投巨资打造新城。

    还有一个迹象，一些重量级开发商频频到县城考察。李延河告诉记者，目前在阳信从事房产开发的14家公司，多家是从陕西、海南和青岛等地过来的，今年上半年，又有十几家原在一二线城市的房地产企业前来考察。蓬莱市规划处主任助理侯兴华透露，尽管目前蓬莱尚没有大牌房地产商入驻，但包括万科、阳光100等企业今年都来考察过。记者注意到，新近转移到县级城市的开发商，国企较少，民企占大多数。在文登做度假型房地产项目开发的卓达集团总裁助理陈松的看法是，央企、国企在一二线城市很强势，民营企业自然知趣地被“挤”出或被“逼”出。

    胶州建设局开发办主任毕可华称，民营开发商的这种“转移”，说明他们对县级城市的未来有信心。他的看法得到了青岛安泰信集团市场研究部总监张百忍的认同。他认为，他们公司在青岛老市区若想大发展已受限，因而把开发重点转向周边卫星城市，今年的开发重点就是即墨和胶州两市及环胶州湾等大片城郊地。

    投资性购房不到10%

    调查发现，县级城市投资性购房比例非常少。

    记者依照几个城市建设、住房管理部门和开发商给出的数字均算，不及10% 。因地理位置不一，情况有所不同。像阳信，投资性购房比例更小。而侯兴华介绍：蓬莱人投资性购房绝对高不过10% ，外地人购房投资类型多些。他披露，自己所知投资最大的购房者是从一线城市来帮助做城市规划的一位设计师，认为蓬莱发展潜力大，现价便宜，一次性在城郊海边买了四五套房。侯兴华还说，蓬莱城区内目前基本没有空置房。

    从购房动机分析，第一当属改善性购房。以阳信为例，县城人口不及9万，还有一部分在乡镇上班的工作人员，这其中，在党政机关及事业单位工作的为1.2万人，当初房改的房子非常小，有的还没有房改房，在乡镇上班的也都想日后搬到县城住，因身份原因，皆有贷款买房资格，是目前阳信城区购房的第一主体。

    在滕州、蓬莱、胶州，外地人成为重要购房主体。滕州因从事商业的流通人口多，在滕州经商的外地人购房占了一定比例。而在蓬莱，除少部分外地人出于投资目的买房，大多数购房的外地人是外省人。本省外市购房者以地处淄博的齐鲁石化在职职工为多，外省则以陕西、内蒙、东北三省人居多，多是工作、居住在重污染工业区，考虑退休后来蓬莱养老。

    烟台海郡置地公司常务副总裁黄继星分析，东北三省人目前在蓬莱购房数超过2000 套，多是当初闯关东的山东人。他说：“当地流行一句话：闯关东的又回来了！”“闯关东的又回来了！” 这话在胶州也流行。据统计，目前在胶州做买卖及打工的外地人在30万以上，其中至少10万人有日后在胶州买房安居的想法。