楼市冷热不均 三四线土地供应或遭缩减

　　一二线楼市持续火热，三四线城市去库存压力不减。日前有消息称，国土部可能会出招，一定程度限制对三四线城市的土地供应。通过对商品房根据供需形势因城因地施策，建立住宅用地供应分类管理制度。

　　据Wind资讯数据，60家A股和H股房企2016年在公开土地市场通过招拍挂方式，用于拿地的资金近1.13万亿元，较2015年上涨了六成。分析师指出，无论是购房还是投资拿地的需求，仍然集中在一二线城市，现在还没有向三四线城市转移的迹象。楼市冷热不均的现象，仍会延续较长的时间。

　　老库存未去新库存又生

　　三四线城市的土地供应，未来或出现缩减。

　　据央视新闻的报道，国土资源部1月12日表示，对去库存压力大的三四线城市，要减少以至暂停住宅用地的供应。而对房价上涨压力大的城市，则要调整用地结构合理增加土地供应，提高住宅用地比例。

　　三四线去库存已有一年多，为何目前仍处于去库存状态。有开发商指出，已建好的新房处于去库存的同时，大量的土地出让又产生了新的供应量。这从去年三四线城市出让土地的数量和规模，出现不同程度的上升中得以看出。

　　中原地产近日公布的数据显示，一线城市2016年土地出让金同比下降约15%，而二线和三四线城市的土地出让金额，则较2015年分别上升了78%和22%。

　　对于一线土地出让金下降，中原地产大陆区副总裁刘天旸表示，虽然一线城市土地热度很高，土地的供应量出现的收缩，使得土地收入较前一年出现下降。受新房市场火热及开发商涌入的影响，二线成为2016年房企最受热捧的城市，加之推地规模加大，因此增加了这些城市的总体土地收入。

　　而对三四线城市来说，受市场热度整体上升带动，虽然新建商品房仍处于去库存阶段，但地价也出现不同程度上扬。受此影响，土地出让金收入有所上升，也达到近5年以来历史的同期平均水平。

　　一家金融机构高层告诉记者，除了需求不旺，三四线城市去库存难，一则由于存量的库存基数较大，另一方面则与新增土地供应有关。而形成这种情况，则与地方政府收入、债务压力及经济增长，有着千丝万缕的联系。

　　在穆迪企业融资部副总裁梁镇邦看来，整体经济环境仍然说不上理想。实体经济不旺，地方经济增长压力不小。此前地方政府通过地方平台发了不少地方债务，用于投资公建配套及基础设施，但这些项目或者处于建设期或者回收投资的周期较长。

　　“出于拉动经济增长及地方收入的考虑，虽然很多地方仍处于房地产去库存的状态中，但房产价格走高也在一定程度促进了土地市场的活跃。不少地方因此也加大了土地供应，一方面借助房地产开发拉动地方经济增长，再者通过增加土地收入为地方获得更多收入，可以提高地方政府偿还债务的能力。”梁镇邦在接受记者采访时说。

　　冷热不均局面仍将延续

　　国土部近日关于土地供应的表态，传达出什么信息。

　　高力国际执行董事汪蓓认为，今年政府仍将采取分类调控的思路，对三四线城市的政策支持仍将继续，而一二线城市的调控很难放松。

　　分析人士认为，三四线土地供应适当缩减，将对这些城市去库存产生积极影响。

　　“三四线城市的需求量没有一线城市大，但新建商品房和土地的供应量，却高于热点城市。”仲量联行中国区研究部总监周志锋表示，如果三线四城市土地供应有所降，这些城市去库存的速度可能会加快。

　　在三四线城市或小幅收缩土地供应之际，一线城市的土地成交价格也出现了回落。

　　一家中型房企市场部人士表示，虽然开发商去年销售额相当高，但手中有钱的开发商目前在土地市场的出手却不像2016年那么坚决。其原因除了热点城市出让的土地数量不多，另一个原因是因为部分热点城市所出台的土地政策，使开发商拿地资金受到了限制。

　　第一太平戴维期研究部助理董事张琳指出，开发商并非看空一线城市，而是因为拍地规则的变化，限制住了拿地的规模和量级。“对开发商拍地的自有资金做出严格规定，并对土地融资进行监管的措施，收紧了开发商拿地的资金杠杆。”张琳表示。

　　不过有经济学家指出，冷热不均，仍将是今年楼市和土地市场的主基调。而今年的政策，也可能会出现相似的现象。

　　交通银行首席经济学家连平表示，虽然房地产出现了局部收紧，但市场仍保持着较高的投资热情。未来成交在部分城市可能会出现回落，增速减慢已经是大概率事件，但这并不意味着房价会大幅回落。

　　在连平看来，不动产投资继续增长的预期，仍然很强。

　　目前的状况是，市场的流动性仍然很强，宽松的市场环境下如何使资产保值增值、更好配置资产，是投资人必须做出的选择。”

　　“随着二三线城市房价继续增长，未来会有越来越多的城市面临调控。而三线和四线大部分城市在高库存的背景下，仍然偏冷。这也将对2017年的货币和房地产、土地政策，带来一系列重要的影响。”连平说。